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不動産コンサルティング

不動産コンサルティング 土地有効利用

コンサルタントに頼むメリット

1.収支が合う事業計画を練る

賃貸住宅を建てることは、
20年、30年という長期事業を始めることになります。

しかも長い間には状況の変化もあるでしょうから、 事業の収支計画には余裕が必要です。

それには家賃収入から建築費の借入返済や管理費やその他の 費用を引いても、まだ十分に残りがあるようにしておかなければなりません。

コンサルティングは家賃収入と返済等の支出のバランスが見て、
無理のない範囲に収まるように調整して事業計画を作りますので
長期の安定事業の目安が立てられます。

2.資産価値のある建物を建てる

コンサルティングは建築会社の営業マンではありませんので、
土地所有者の希望に合わせて資産価値のある建物を作ることが目的となります。

建築会社ではそれぞれに規格の商品があり、ノルマがありで、
ときには顧客のことは二の次で話を進められることもあります。

しかし、コンサルタントは商品にこだわる必要はないので、
希望する間取りに必要な設備をつけた手作りの部屋作りをします。

その上、建築会社には、
なるべく余分な建築費がかからないような交渉もします。

グレードを下げずに価格をおさえるわけで、土地所有者にとっては
資産価値のある建物が建てられるということになります。

以前は、「賃貸物件はそれなりのものを安く建てればいい」
という風潮がありました。

入居者も、賃貸だからこの程度のものという受け止め方だったかもしれません。

しかし、現在では一生持ち家なしの賃貸派も増えており、
賃貸物件を選ぶ基準も高くなってきています。

そうした入居者のニーズを満足させ、
選ばれる部屋作りをすることが必要になってきています。

今や、分譲マンションと変わらないグレードが必要と言えますが、
今後の賃貸物件は長期事業に耐えられるだけの質の高いものでなくてはならないのです。

3.かならず入居者が入る賃貸物件を作る

「賃貸物件を建てるのはいいが、借りる人がいなくて空きがでるのが困る」

というのが、賃貸物件を建てようとする方や土地所有者の方の共通の声だと言えます。

賃貸事業の理想や計画は、
常に入居者があって、満室で稼働していることですが、
まさにそれが賃貸事業の最大の課題でもあると言えます。

では、そうした不安はどうすればなくなるのでしょうか。

まずは、入居者に住みたいと思ってもらうことで、それが家賃と見合っていること、
周辺に比べて高くないことなどの条件を満たして、選んでもらえる物件作りが第一です。

入居者に求められている間取り作りをすることや
グレードの高い仕様や設備を整えた上で、
近隣の家賃設定に比較して高くならないような配慮をします。

あるいは、建築費等の事業費をおさえることで
近隣よりもいくらかでも安い家賃設定をめざします。

それでも賃貸物件は、入居者の転勤や家庭事情による
入れ替わりは避けられませんし、2年毎の契約更新の時期が来るたびに
入居者にとっては住み替えの選択もできるのが現実です。

入居者には、快適な生活ができているので他には引っ越さない
と思ってもらう環境を提供することができれば、空きはでないということになりますし、
空いても次の入居者が入るので心配はないと言えます。

4.引き渡しのときは満室を達成できる

コンサルタントは、賃貸管理会社と意思の疎通をはかりながら、
その土地の環境や周辺の状況に応じた提案をしています。

たとえば周辺には2DKや3DKといったファミリータイプのものが多い場合は、
同じ間取りを作っても競合することが予想されます。

そこで最初から入居者を確保できる間取りや家賃を把握して、
ターゲットを絞った計画をします。

このように計画段階から実際に入居者の募集をする
賃貸管理会社と連携が取れていることはプラス要因になります。

実際の入居者の声を聞いている
賃貸管理会社の意見を取り入れた物件作りをすると、
入居者のニーズを満たすことができます。

また、周辺の賃貸物件と競合しないものを作ることは
競合が少ないという強みになります。

さらに大きな要素は、賃貸管理会社に早く新築物件の情報が入っていることです。

入居の時期が決まれば早くても募集はできますので、
それだけ早く申込が受けられるのです。

半年前から募集をしているのと、
完成して引き渡しになってから募集を始めるのではスタートが違います。

早めにスタートしていれば
建物が完成して引き渡しのときには全部の部屋に予約が入っている
というのはそんなに難しいことではありません。

コンサルタントの進め方で、満室経営でスタートも夢ではないのです。

5.賃貸物件作りで夢を持てる

たいていの人は、自宅を建てるとなればいろいろとこだわりがあり、
ああしたい、こうしたい、という希望がでてきます。

そうして建てた自宅には、やはり毎日生活をしている中で
愛着がわき、長く維持していきたいと思うことでしょう。

ところが、賃貸物件となると、
なにもかも建築会社の営業マンに任せて、ろくに間取りも見ていない
という人が多いように思えます。

完成して引き渡しのときに見た程度で
あとは賃貸管理会社に任せているということでしょう。

自分の財産であっても、たいして愛着がわかないのは、
建てるときに任せてしまったからではないでしょうか。

しかし、それでは資産価値は半減するというものです。

そこで、コンサルタントが中心となって進める場合は、
土地所有者も一緒になって賃貸物件を作り上げる過程に参加してもらい、
作る苦労や試行錯誤も共有しながらの工事期間を体験して頂きます。


建築会社の規格商品ではないことでしょうが、
まさに作り上げていく作業により資産価値を高めていくのです。

関係者の誰もが自分の作品というプロ感覚でアイデアを出しますので、
土地所有者としてもだんだんと愛着が出て、賃貸事業に取り組む覚悟もでき、
夢を持てるようになるのです。

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