不動産コンサルティング 土地有効利用

有効利用Q&A

大阪のマンションの登記は東京の司法書士でもできるか？

昨年母が亡くなり、
母が住んでいたマンションを相続することになりました。
マンションは大阪にあり、私は東京に住んでいます。
名義の変更等は大阪の司法書士さんに依頼しなければならないのでしょうか？
東京の司法書士さんでもよろしいのでしょうか？
ご助言お願い致します。

名義変更等の登記手続きは、近いところの
司法書士ならもちろん問題なくできますが、
東京の司法書士でもご依頼することは可能です。
ご自分の印鑑証明書等の重要書類が必要になりますので、
出向けるところの東京の司法書士に手渡して
依頼したほうが安心かもしれません。

賃借人に敷金の全額返還を要求された

先日、３年住んでいた賃借人が退去することになりました。
しかしながら、その賃借人は敷金の全額払戻を要求してきました。
３年たった部屋はやはり、当時よりずっと汚れた状態になっています。
この場合、どうすればよいのでしょうか？

本来、敷金は預かり金であり、
賃貸部分の補修費用と相殺することはできません。
ただ、双方の合意があれば、
相殺もあるというのが慣習になっています。
ですから、基本的に全額払い戻しを要求された場合は、
払い戻さなければならない可能性が高いと考えます。
それでは、賃借人からは修理費用がとれないのか
という話になるかと思いますが、賃借人には原状回復義務や
善管注意義務というものがあります。
不注意や管理の不行き届きで起きた毀損など、
賃借人の「責めに帰すべき事由 」がある場合には、賃借人の負担となります。
もちろん、これは話合いの上にということが大前提です。
逆に経年劣化による汚れなどは賃貸人の負担となるのです。
この２つの汚れの境界がどこかというのが、明確化されておらず、
争点となることが多いようです。
Ｋさんの場合、どの程度の汚れ方なのかは、分かりかねますが、
あきらかに不自然な汚れがある場合は、当初にとってある写真などで証明して下さい。
話し合いの場を持つということが、ベースになりますが、
どうしても応じないようであれば、補修部分の請求を
内容証明等で行って下さい。
このような紛争を防止するためにも、オーナー様は毎月の
家賃収入から、修繕費用を少しづつ、積み立てていくことを
こころがけて頂いたほうがよいかと思います。

賃借人がペットを無断で飼育している

ペット飼育を禁止しているアパートで
賃借人が無断でペットの飼育をしていました。
この場合どのような請求をする事ができるのでしょうか？

ペットは人間にとって非常に重要なパートナーです。
近年ペット飼育を認めるアパートが増えてきてはいますが、
まだまだペットの飼育を禁止しているアパートが多いのが実情です。
犬猫等のペットを室内で飼育すると、部屋を汚したり、
臭いが染みついたりするだけでなく、衛生面及び隣室の住人が
鳴き声で悩まされるといった問題点があります。
そして、このような事を防ぐためにも賃貸借契約書の中に
「ペット類の飼育をしてはならない」という特約を
定めているケースも多く見受けられます。
この特約に反し、賃借人がペットを飼育していた場合、
賃貸人は賃借人との賃貸契約を解除する事ができます。
また、ペットの飼育を禁止する特約がない場合でも、
賃借人には借家の性質によって定まる使用方法に従い、
借家を使用するという義務があります。
そしてペットを飼育した事により被害が発生した場合には、
賃貸人はペットの飼育をやめるように申し入れる事ができ、
賃借人が飼育を続け結果信頼関係が破壊された時は、
賃貸人は賃貸借契約を解除することができます。

騒音で苦情の絶えない賃借人がいる

賃借人のなかに、部屋の中で
楽器を演奏したりステレオのボリュームを大きくして
他の賃借人から苦情が絶えない人がいるのですが
どの様な措置をとるべきなのでしょうか？

賃借人には用法遵守義務といって契約又は借家の性質によって
定まる使用方法に従って借家を使用する義務があります。
アパートやマンション等の共同住宅において、部屋で楽器を
演奏したり、ステレオのボリュームを大きくして他の賃借人に
迷惑をかける行為を繰り返した場合は用法遵守義務違反となります。
そのような違反があった場合、家主は賃借人に対して
そういった行為を中止するように要求し、そして要求をしたにもかかわらず、
賃借人が止めなかった場合は、賃貸借契約を解除することができます。
ただし、迷惑行為の程度が比較的軽い場合は
解除が認められないこともあります。

賃貸マンションの経営をしたい

賃貸マンションの経営をしたいと考えていますが、
本当に入居者が入るのか心配です。
どのように判断したら良いのでしょうか？

まずは市場調査をしっかりすることが重要です。
賃貸物件を建設する地域に賃貸マンションやアパートの
需要があるのか調査することが大前提になります。
需要がないのに物件だけ建設しても意味がありません。
不動産は文字通り動くことができないものなので、
一度建設してしまったら後戻りが難しいのです。
ですから市場調査をしっかりすることが重要なのです。
市場調査の結果、需要が見込まれるのであれば、
後はどのような物件を建設するのかを検討することになります。

Ｂさんも賃貸マンションの経営を検討するにあたって
市場調査をすることから始めることをおすすめします。

家賃滞納者にはどのような措置を取るべきか？

入居者が家賃を滞納したまま、居住しつづけています。
退去勧告をしても、それに応じないときは
どのような措置を取るべきでしょうか？

家賃滞納を理由として賃貸借契約を解除したい場合は
信頼関係が破壊されたといえる期間（最低３ヶ月程度）、
滞納している事実があった方がよいと判断致します。

滞納家賃・明け渡しの請求手順については下記の通りです。
まず、相当の猶予期間（催告書面到達後１０日間程度）を定めて
催告の内容証明を出します。
それでも支払わない場合に契約解除の内容証明を送ることになります。
これにより、借主に対し、明け渡しと
滞納家賃支払いの訴訟手続きが可能となります。

賃借人がマンションの共用部分に荷物を置いている

マンションの賃借人が廊下に
自分の部屋に入りきらない荷物をおいています。
この場合どういった措置をとればいいのでしょうか？

賃借人には用法遵守義務といって契約又は借家の性質によって
定まる使用方法に従って借家を使用する義務があります。
アパートやマンションには共用部分があり、この部分は
それぞれの目的や用途によって使用する必要があります。
今回のように、賃借人が廊下に
自分の荷物を置いている場合、そのまま放置されると
緊急時の避難などに支障をきたしたり他の賃借人に
迷惑や被害を及ぼすことになります。
貸主はこのような場合、荷物の撤去を申し入れる必要があります。
賃借人が撤去を実行しないときは、貸主自身が撤去して
他の場所に移動させることができます。
そして、賃借人が貸主の申し入れや注意を聞かないで
荷物などを放置し続け、その程度が重大であった場合は、
契約を解除する事ができます。

マンション建設において大事なことは？

相続税の節税対策にと、マンションの建設を考えています。
見積りをいくつかの会社からとったのですが、
内容が全く異なるもので、何を基準に選べばよいのか分かりません。
どういったところで、判断すればよいでしょうか？

マンションを建設するにあたって、
一番大切なことは節税対策になり、なおかつそれが
負担にならないかどうかというところです。
確かに、設備や仕様のよいマンションを建てれば
高い家賃収入が見込めますが、同時に工費も高くなります。
毎月の収入と支出が相殺されるという程度では、
後々大きな負担となってきます。
理想的な賃貸マンションとは、
お金をかけずに高い賃料がとれるマンションです。
そのためには、ペット可のマンションにするなど、
付加価値をつけ、他との差別化を図ることが必要です。
２０年、３０年先のことまで考えて、事業計画や
収支を提案してもらえる会社を選ぶことがポイントです。

マンションはどこにでも建設できるのか？

どこにでも賃貸マンションは建てられるのですか。
何か規制などがあるのでしょうか。

賃貸マンションは多くの人が住む共同住宅ですから、
法律、規制があります。
基本的には一般住宅同様に、都市計画法、建築基準法に準じます。
このほか地方によって地方条例も関係してきます。
よく知られている「市街化調整区域」は
開発が規制されていますので、住宅が建てられません。
ですから、賃貸住宅の建設をお考えでしたら、
まず市・区役所・役場で確認してください。
次に、道路のないところには建てられませんが、
原則、４ｍ幅の道路に接していれば問題ありません。
４ｍ未満でしたら、道路の中心線から２ｍ後退します。
建物の「高さ」については、用途地域によって制限されています。
建物を建てるのに一番のポイントとなるのが、
「建ぺい率」と「容積率」で、ともに高さ同様、用途地域で差があります

家賃の値上げはどのタイミングですれば良いか？

アパートの家賃の値上げを考えていますが、どのタイミングで
値上げをすれば賃借人の納得を得られるのでしょうか？

借地借家法３２条によりますと、
貸主が家賃を値上げできる場合の一つとして
土地又は建物に対する租税その他の負担が増加した結果
家賃が不相当になった場合を挙げています。
租税その他の負担というのは
アパートやマンションを維持していく為の諸経費一切の事ですので、
建物の改修や補修、各部屋の改装や補修をしたときの支出も含まれることになります。
そしてその結果従来の家賃が不相当に安くなったときに
家賃の値上げをすることができます。
しかし、もともと家賃が高かったり、改装や補修時の
支出が少ないときは値上げをすることは難しいでしょう。

賃借人が行方不明になってしまった

アパートの賃借人が行方不明になってしまったのですが
どうすればいいのでしょうか？

賃借人が行方不明になった場合は、家賃滞納が続きますので
それを理由として契約解除をすることができます。
しかし、契約の解除を通知する賃借人が
行方不明となってしまっていますので、厳格に
解除の通知をするために簡易裁判所に申し立てをし、
公示によって意思表示をする必要があります。
公示による意思表示には費用と時間がかかるので、
そのような煩雑な手続きを避けたいのであれば、あらかじめ
契約書の中に賃借人が行方不明となり一定期間経過した場合は
契約は終了すると定めておくのもいいでしょう。

アパートを経営する際の地盤改良について

現在、所有している土地にアパートの建設を考えています。
しかし、緑道沿いであり、地盤が弱いことが心配なのです。
また、一部竹林になっており、一度伐採伐根を行ったのですが、
また生えてきてしまっているという状態です。
確かに緑道沿いにみなさん賃貸物件を建てられているので、
問題ないとは思いますが、昨今地震などが心配されていますので、
私も不安になっています。
もし、何かよい情報があればお願い致します。

地盤が弱いということは、
賃貸物件経営にとっての大きな問題です。
しかしながら、現在では厳密な調査の上で、
その対処法を考えることができます。
有効な方法としては、力のある支持層まで杭を打つ方法があります。
または、地盤自体に固化剤を混ぜて硬くし、
地盤の強さを得る方法もあります。
また、今は建物に対して、免震や制震といった
技術を組み込むこともできます。
他にも、対処法はありますが、共通して言えることは
工費がかさむので、それを見越した賃貸収入計画をたて、
場合によっては計画自体をあきらめる決断をすることも必要です。
それから、竹などの生命力が強い植物は、
根だけでも、芽が出てくるそうですので、その芽が生えてきたときに
摘んでしまえば、その根自体を弱らすことができます。
特に養分を多く必要とする夏場の時期に行えば根が弱りやすいようです。
一度だけではだめかもしれませんので、
生えなくなるまで何年か続けて下さい。

賃貸マンション、ワンルームとファミリー用について

賃貸マンションを建てるときに
ワンルームとファミリー用どちらが得でしょうか？

まず、費用の面から考えますと
ワンルームを多く造るよりはファミリー用の方が
建築コストが少なくてすむかと思われます。
ワンルームの場合、設備がそれぞれに
取られてしまいますので費用が掛かります。
収入の面では、家賃はワンルームの方が
割高なので収益は上げられます。
入居者の定着率ではファミリータイプの場合は
定住するケースが多く定着率は良いようです。
その分空室による家賃の未回収リスクが少なくなります。
ワンルームの場合は定着率が悪く、
学生ですと２年から４年で転居するケースが多いので、
空室によるリスクは避けられません。
定着率が悪く回転が良い分、
敷金礼金の収入が増えることにもなります。
建築する際には専門家と入念な打ち合わせを行い、
ワンルームまたはファミリー専用の物件にするか、
併用するかを検討していくと良いでしょう。
どちらが得かと言うのは、建築するエリアの
特性に合わせ市場調査を行い計画を立てるのが、
賃貸経営で成功する秘訣かと思われます。

地震に強いアパートを作りたい

地震に強いアパートを建てたいと考え、色々検討しています。 皆さんはどうされているのでしょうか？

最近では、免震のアパートやマンションが注目されています。
実際に事業計画に取り入れる方も多くいらっしゃいます。
ただし、その分本来の計画には必要のない
費用が発生しますので、収支のバランスには注意して下さい。
アンケートなどでは、免震を取り入れていれば
多少家賃が高くても住みたいという結果もでているようですし、
業者間でもいろいろな免震構造が登場し、価格競争も起きています。
上記のようなことから、収支に合った免震を行ってもらえる
しっかりとした業者選びと市場調査が最も
大切になるのではないかと思います。

行方不明になった賃借人の荷物はどうするか

アパートの賃借人が行方不明になってしまったのですが
部屋の荷物や家具等はどうすればいいのでしょうか？

賃借人が行方不明となってしまった場合、
部屋に残された家具や荷物を処理しない限り
次の賃借人に貸すことが出来なくなってしまいます。
家主が勝手に処分をしてしまい、
そこから滞納家賃にあててしまうと 賃借人が戻ってきたときに
損害賠償請求をおこされる可能性があります。
そこで、この荷物等の処分をどうすればいいのかというと、
裁判所に訴訟を提起して滞納家賃をの支払いを命じる
判決を得た後、荷物等を差し押さえ、競売して
滞納家賃に充当する手続きをとります。
但し、実務上は、時間がかかったり、
処分費用の方が高かったりすることも想定されます。
よって、契約時の保証人の責任により明け渡しの
手続きをしてもらい、家財は引き取ってもらうことが妥当でしょう。

所有の農地にアパートを建築したい

所有している農地を宅地に転用するには
どんな手続きが必要ですか？

市街化調整区域内の農地を
宅地など農地以外のものに転用する場合は、
農業委員会を通じて都道府県知事に申請し、許可を受けます。
さらに面積が４ヘクタールを超える農地の場合は、
農林水産大臣の許可が必要です。
違反したときには、工事停止や原状回復を命じられることがあります。
市街化区域内の農地の場合は、あらかじめ
農業委員会に届出すればよく、許可を受ける必要はありません。
また、市街化調整区域内の農地は
すべて転用の許可が下りる訳ではなく、農地として
重要なものは転用が認められておりませんので、ご注意下さい。

マンションの寿命はどのくらいなのか？

空き地にマンションを建て、 資産の有効利用をしようと思っているのですが、 マンションの寿命はどのくらいなのでしょうか？

一般的にコンクリートの劣化は ３０年で１センチ程度といわれています。 建築基準法上鉄筋コンクリート造の建物は、 鉄筋までのコンクリートの厚さは３センチ以上 なければいけませんので、理論上では 約９０年ということになります。 ですので、定期的に補修をすることにより 寿命を気にすることなく、 マンション経営に専念することができます。

マンションの管理費について

マンションを建てると、管理費用というものを支払うと思うのですが、 相場などはあるのでしょうか？

管理費用には相場は特にはありません。 マンションの設備や構造によって管理費は変わってきます。 ですから、その金額や内容をしっかりと説明してもらうことが必要です。 また、何社かに見積りをとってもらい、 その価格が妥当かどうかを判断することもできるかと思います。 いずれにせよ、大切な資産を管理してもらうパートナーですから、 信頼のおける管理会社にお願いすることがベストではないでしょうか。

賃借人が定員外の人を入居させていた

賃貸借契約書に居住する人数を２人と記載した賃借人が 実際は他人に一室を貸し、３人で住んでいる事が分かりました。 この場合どういった措置をとることができますか？

賃貸借契約書中に、居住する人数を記載する場合がありますが、 記載した人数を超えて居住したとしても、それが賃借人の 家族であった場合はそれだけで契約を解除することは出来ません。 しかし、賃貸物件内の３室のうち１室を他人に間貸しして 賃借人が家賃を取った場合には家主は無断転貸を理由として、 賃貸借契約の解除をすることができます。

マンションの建替えを検討中だが、今の入居者は…？

もし、建て替えなどで立ち退いてもらいたい場合、 契約を解除してスムーズに出てもらう方法がありますか。

通常の「借地借家契約」では、 借主を保護する立場にたって作られています。 そのため、貸主は借主に立ち退き料の支払いや、 場合によっては訴訟を行わなければならない場合も出てきます。 立ち退き料に関しては、法には明確な定めがありませんが、 即座に立ち退いてもらうには高額な料金を支払う必要も出てきます。 もし、何年か後に建て替える必要のある場合には、 最初の契約内容を通常の「借地借家契約」ではなく 「定期借家契約」という期限付きのものにしておきます。 この契約は、契約期間が過ぎると借主には退室の義務が生じます。 立ち退き料も必要ありません。

借家の増改築・修繕について

借家を増改築又は修繕するとき、家主の承諾は必要となるのでしょうか。

借家を増築したり、改築するには家主の承諾が必要となります。 例え長年借りていようとも、その建物の所有権は あくまでも家主にありますので、所有者の了解なしに 勝手な変更を加えることは出来ません。 これに対し、借地をしてその借地上に 自己所有の建物を建てている人の場合は、 建物は自分のものですので、原則として増改築は自由に出来ます。 借家の修繕は、本来は家主の義務となりますが、 家主が修繕をしない場合は、建物の維持保存のために 借家人が代わってすることが出来るものと解されています。 従って、修繕にとどまる範囲内は 家主の承諾を必要とせずに工事をする事が出来ます。

マンション入居者募集の審査について

入居者募集時の審査はどのように行うのでしょうか？

入居者審査は管理会社が入居希望の方の基本的な属性と 滞納を未然に防ぐための安定した収入があるかの確認を行い 最終的には大家さんに報告し決定します。 物件によってはペットが飼える場合の制限や女性限定、 学生専用等で審査基準が変わりますが、 どの場合でも最後は大家さんの判断が必要になって参ります。 入居をしてしまうと借りてる方の権利が発生してしまうので、 何か問題があっても簡単には出て頂けません。 入居審査は慎重に行うことをお勧めします。

賃貸マンションの設備について

賃貸マンションに必要な設備と いらない設備について教えてください。

＜必須の設備＞ オートロック、テレビモニター付きインターフォン バス・トイレ別のユニットバス システムキッチン（コンロは２口以上） エアコン、室内洗濯機置場、収納庫、フローリング等。 ＜家賃へ影響する設備＞ ミストサウナ、床暖房、IHクッキングヒーター ウォークインクローゼット、ルーフバルコニー等。 いらない設備はお住みになる方の 生活様式によって変わりますので、建築の際には、 階層、間取り等によって特徴を出すのがよろしいかと思われます。

部屋の掃除をしないマンション・アパートの賃借人について

アパートの賃借人が部屋の掃除をほとんどせず 部屋が非常に汚れているのですが、どの様な措置をとることができますか？

賃借人には用法遵守義務といって契約又は借家の性質によって 定まる使用方法に従って借家を使用する義務があります。 賃借人には上記の義務がありますから、 借家の保全に必要な程度の掃除をすべきです。 賃借人がほとんど掃除をせず、カビが発生するなどし、 その結果アパートの損傷が進んでしまっている場合は、 貸主はその改善を請求することができ、もし、賃借人が それに応じないようであれば賃貸借契約を解除することも可能です。

契約書に「子供が生まれたら退去」とあるが…

約書中に「子供が生まれたら退去する」 という特約があるのですが、 本当に出ていかなければならないのでしょうか。

子供が生まれると部屋を傷つけたり、 泣き声が騒音になったりと、懸念事項が増えるので、 貸主として子供は避けたい存在かもしれません。 しかし、夫婦に部屋を貸した際、 賃貸借契約中に子供が生まれることは 通常予想されることであり、これを制約することは 借主に一方的が一方的に不利である上に、 公序良俗に反する行為といえます。 従ってこのような特約は無効であり、 子供が生まれたことを理由に借主が出ていく必要はありません。 但し、このような出生の場合を除き、 同居人を増員させてはならないという特約は 有効となりますのでご注意下さい。

借地人が自己破産してしまったが…

借地人が破産してしまったのですが、借地契約を解除する事はできますか。

近年ローンやクレジットカードの普及により 自己破産をする人の割合が増えてきています。 今回のご質問の様に借地人が破産してしまった というケースも多々あります。 こういった場合、従来民法では借地人が破産をし、 破産宣告を受けると賃貸人は契約を解除する事が出来ました。 しかし、賃借人保護という見地から民法の条文が削除され 破産をしたという事だけをもって借地契約を解除する事は 出来なくなりました。 ただし、借地人が地代を支払わない場合には 債務不履行により借地契約を解除できるものとされています。

点検等で借主の部屋に入る必要があるが…

ガスの点検等で貸室に入る必要がありますが、借主の許可は必要ですか？

貸主は部屋を貸している間は、貸室を利用する権利がないと解されます。 所有者である貸主であっても、借主に無断で 貸室に立ち入った場合には住居侵入罪（刑法第１３０条）が成立します。 従って、貸主が定期的なガス点検等を理由に、 借主に無断で貸室に立ち入ることはできません。 しかし、いかなる場合でも無断で立ち入ることができないとすると、 ガス漏れや火災が発生した場合に対応がとれないことになりますので、 このような緊急の場合には借主の承諾なしに立ち入ることができます。 また、賃貸契約書に 「点検等の必要がある場合、貸室に立ち入ることができる」 と定められてある場合も、上記の緊急の場合に限られると 解釈されますので、原則的に無断での立ち入りはしない方が無難でしょう。

マンションの増改築の許可を求められた場合

賃借人から建物の増改築を求められているのですが 必ず許可をしなければならないのですか？

賃借人から建物の増改築の許可を求められた場合 まず、地主は賃借人からどういった増改築をするのかを 聞く必要があります。 そして、その増改築が周囲の住環境や 土地の利用状況に影響を与えないかを勘案し、 許可をするかしないかを判断することになります。

海外出張の間、部屋を貸したいが…

６ヶ月の海外出張期間中、友人に 部屋を貸したいのですが問題ありませんか？

民法では、賃借人は賃貸人の承諾を得なければ、 その賃借権を譲り渡したり、賃借物を転貸することが できないものとされています。（６１２条） また、これに違反して第三者に賃借物の使用又は 収益をさせたときは、賃貸人は契約の解除をすることが できることになっています。（同条２項） 従って、貸主に無断で部屋を転貸することは 契約解除理由となるのが原則です。 今回の場合、単なる 「留守番」になるか 「転貸」になるかが問題になります。 期間や対価の支払いの有無などにもよりますが、 友人が生活の本拠として居住する場合は 転貸とみなされる可能性もあります。 期間が数ヶ月にも及ぶ場合には、貸主の承諾を得るべきでしょう。

途中で契約を解除した場合の賃料は？

月の途中で賃借人と借家契約を終了しました。 この場合賃料は１ヶ月分請求できるのでしょうか。

今回の様に借家契約が月の途中で終了した場合、 借家人は賃料を日割り計算により支払うことになります。 この場合、賃借人が家賃を１ヶ月分であったり等 前払いしていたときは、賃借人は貸し主に対し 契約終了後月末までの日割り家賃に相当する額を 不当利得として返還請求することができます。

マンションの修理費と家賃の相殺

トイレが壊れたので修理したのですが、貸主が費用を支払ってくれません。 この場合、修理費用を家賃と相殺できますか？

賃貸借契約の使用収益に必要な修繕は貸主の義務となりますので、 トイレの修理費用は必要費として貸主が負担することになります。（民法６０６条） そして、借主が必要費を支出したときは、貸主に対して直ちに支払を請求できます。 必要費は支出したときが支払期限となりますから、 借主は修理代金額に相当する賃料の支払いを拒むことができます。 また、支出した修理代金と賃料の支払いの相殺を主張することもできます。 賃料が月額１０万円で修理代金が５万円だった場合には、 修理代金との相殺を主張して、賃料５万円しか払わないとすることもできます。 但し、修繕の必要性や修理代金について、 争いがある場合などには、賃料支払義務の債務不履行を 主張されてしまうこともありますので注意が必要です。

マンションの修繕周期と修繕費

賃貸マンション建築後の長期修繕について教えてください。

長期修繕は、項目により修繕周期が変わります。 以下、修繕周期の例を記載致します。 ●建築関係 ・外壁の修繕　１２年 ・鉄部塗装　　　　４年 ●電気設備関係 ・照明器具の修繕　１０年 ・エアコン交換　　　　１０年 ●給排水設備 ・ガス給湯器交換　１０年 ・給水等の修繕　　　２０年 ・雑配水管の修繕　２５年 ●エレベーター ・消耗品等の交換　　５年 費用については、床面積・階層等物件の規模により 変わりますので具体的な修繕費は事業計画をたててから 施工業者に確認してください。

造作家具の買取を大家さんに請求できるか

私はアパートに居住していますが、
大家さんの同意を得て雨戸を設置しました。

この度、このアパートを出て行こうと思っていますが、
私が設置したこの雨戸の買取を大家さんに請求しても良いのでしょうか？

今回のようにアパートやマンションの賃借人が
建物に設置するものを造作といいます。

畳や障子、雨戸やエアコンなどがこれにあたります。

賃借人は貸主に対して下記の条件を満たせば
造作買取請求権を行使することができます。

１．賃借人の契約違反を理由とする解除以外の理由により
契約が終了したこと。

２．造作が貸主の同意を得て設置されたこと。

これらの要件を満たしているのであれば賃借人は
貸主に対して造作の買取を請求する事ができます。

貸主の同意に関してですが、これは造作を設置する
前でも後でも構わないとされています。

マンションの所有者が変わった場合、賃借人は？

建物が売買され、マンションの所有者が替わった場合
賃借人はどうすればいいのですか？

借地借家法３１条、旧借家法１条によって賃借人が
建物の引き渡しを受けて建物を使用し続けている場合は、
その建物の売買や、前所有者の死亡によって所有者が替わった場合、
新しい所有者に対して借家権を主張する事ができます。

また、所有者が替わっても前所有者の契約の内容である
家賃の金額支払時期、支払方法は新たに変更をしない限り変わりません。

火災が発生した場合、マンション所有者の責任は？

現在都内に１５戸のアパートを所有しています。
入居者の出火により火災が発生した場合の所有者の
責任はどうなるのでしょうか。

結論を言うとその原因が入居者の故意または過失によるものだと、
アパート所有者に責任はありません。

隣接建物に延焼させた場合は、
これが軽過失であれば失火法により賠償責任は免れますが、
火元の火災発生をさせた入居者は、アパート所有者に対して
原状回復の義務があるので、アパートの所有者は失火させた
張本人に賠償請求を行えます。

当然、その他のアパート入居者には所有者責任は発生しません。

火元でないアパート入居者や隣接建物の所有者など、財産をなくされ
失火法に該当する者同士は、火元の張本人と道義的なものとして話し
合って解決していくしかありません。

賃貸借契約の契約書について

賃貸借契約を結ぶ場合、
契約書を作成しなかったらどうなるでしょうか。

土地や建物の一般的な賃貸借契約は
書面の作成など一定の様式に従う要式行為ではないので、
基本的な事項について合意が出来ていれば契約は成立します。

（定期借地・定期借家により契約を結ぶ場合は
公正証書などの書面を作成する必要があります。）

しかし、口約束で契約書を作成しないままでいますと
後々のトラブルのもととなります。
契約書を作成しなかった事によりトラブルとなり
裁判となったケースもありますので作成される事をお勧め致します。

建築時に支払った消費税の還付について

テナント付ビルを建てようと現在計画していますが、
非住宅の場合、建設時に支払った消費税等が戻ってくると
聞いたことがあります。

実際はどうなのでしょうか。

テナントビルをはじめ、貸店舗や貸倉庫、貸工場のような
非住宅を建設した場合に、建設時に支払った
消費税等を取り戻すことができます。

経営を始める際に
「課税事業者の選択の届け出」を申請することで、
既に納税済みとなっている消費税等額について
相当額の還付を受けることができます。

共益費はどのように決めたら良いか？

来年竣工の予定の賃貸物件があります。
共益費はどの様に決めたらいいでしょうか。

共益費の内訳はさまざまです。
マンションなどでは、共用部分のエレベーター等の電気料、
水道料などが含まれますし、管理人を置いて管理している場合は
その費用が含まれていることもあります。

また、家主の管理の手間賃も含まれているのが一般的です。

共益費は実費に基づく部分と
実費に基づかない部分を含んでおりますので、
その金額にも差異が生じます。

基本的には、周辺の相場が判断材料になります。

ご自分の物件と比べてみて、
地元の管理会社に聞いてみては如何でしょうか。

月の途中で契約が終了した場合、家賃はどうなるか

私は現在アパートを借りています。
今月で契約が終了するのですが
契約期間は月の途中で終了することになります。
この場合家賃は一月分支払わなければならないのでしょうか。

ご質問の様に、月の途中で契約が終了した場合
家賃の計算は日割り計算で行います。

家賃を前払いしていた場合は賃借人は大家さんに対して
契約終了後月末までの日割家賃に相当する額を
返還してもらうよう請求する事が出来ます。

但し、賃貸借契約書に特約として
月の途中で解約した場合でも当該月の家賃を支払うものとする
といった記載があればその特約に従う事になります。

入居を断る事は可能か？

これからアパート経営を始めようか考えています。
そこで質問なのですが、借主の属性で入居を断る事は
できるのでしょうか。

ご質問にお答え致します。

貸主は賃借人を自由に決める事ができます。
独身者専用のアパートなどがこれに該当します。

しかし、だからといって無制限に認められる訳ではありません。

例えば「病気になった場合は退去するものとする」等という
公序良俗に反する契約を結ぶ事は出来ません。

ペット可物件の経営、現状回復の為の請求について

ペット可の賃貸住宅を経営していますが、
現状回復のためのに全額請求できますでしょうか？

法的には、契約時に交わした約束が優先されます。
放尿の跡や引っかき傷が壁クロスにあれば、張り替えは要求できます。

程度によりますが、床フローリングに多少の爪あとが有り、
それを修理するのにフローリングを全て取り替えなければいけないという時、
大変な金額になりますが、ペット可にした以上、ある程度のことは
予想してこられたと思いますので、この程度であれば予想の範囲と思えれば
それで良しと考えるのも必要ではないかと思います。

古くなったマンション・アパートの空室対策は？

アパ－トが古くなってきて、最近空室がではじめてきました。
空室対策を考えたいのですが、何が一番いいでしょうか？
教えて下さい。

ご質問にお答え致します。

真っ先に考えるのが家賃の値下げですが、本当に値下げするだけで
部屋が決まるかどうかよく検討することが必要です。

建物も時間が経てば、当然老朽化し、当時の設備も時代遅れです。
であれば、再投資して、新たに価値付けていくことが大切です。
適切な再投資をすれば、それに見合った分は必ず回収できます。

古くなってからいっぺんに再投資すると、
ある程度まとまった資金を準備しなくてはならないため、
本来であれば定期的に再投資することのほうが望ましいかもしれません。

再投資する際には、具体的に何にお金をかけるのか、
最新の設備や、今の流行をよく知っているコンサルタント、
あるいは不動産会社によく相談して下さい。

マンションの管理会社の選び方

現在アパ－トを自分で管理していますが、
家賃回収や修理対応が大変になってきたので、
そろそろどこかに管理を任せたいと思っています。

管理会社の善し悪しはどこで判断すればいいのでしょうか？
教えて下さい。

ご質問にお答え致します。

基本的にはノウハウやシステムを
豊富に蓄えた管理会社ということになります。

選択のポイントに優先順位をつけるとしたら
下記のようになります。

１．入居者斡旋力が強い
２．借りやすいシステムが揃っている
３．クレ－ム対応能力に優れている
４．家賃滞納・不払い回避システムがある

オーナー様にとって、一番の評価基準は、結局
空室をすぐに決めてくれることです。
いくら管理体制が整っていても、
いつまでも決まらないのでは、賃貸経営は成り立ちません。

優良入居者の確保が早く、なおかつ
きめ細やかな管理ができる会社がいい管理会社です。

理屈は分かっても、見分けるのが難しいと思いますが、
一度足を運んで、よく担当者の話をきけばある程度は判断できると思います。

会社が大きいことや、まわりの話しも一つの判断基準ではありますが、
それより自分で動き、自分の足で情報を集めることが大切です。

大家さんに水道の修繕依頼をする事は可能か？

現在賃貸マンションに住んでいるのですが、水道水から悪臭がします。
この様な場合、大家さんに修繕の依頼をする事はできるのですか。

大家さんは賃貸している建物の使用に必要な修繕をする義務があります。

マンションの水道から悪臭がしたり、断水した場合は
その原因がマンションの共用設備にある場合は
大家さんが清掃を行ったり、修繕をしなければなりません。

ですので今回の原因が共設備にあるのであれば
大家さんに修繕の依頼をする事はできます。

契約内容と物件の現況が異なった場合について

現在借地人が建てている建物が
契約時には軽量鉄骨造りとされていたのに
どうやら鉄筋コンクリート造りではないかと思うのですが
この場合借地人との契約を解除することは出来るのでしょうか。

今回のご相談の様に、契約時の内容と実際の状況が違う場合は
契約違反ということで、その違反行為の中止を請求する事はできます。

しかし、契約違反があるからといって
直ちに契約を解除する事は非常に難しい問題です。

というのも、土地の賃貸借契約の場合は
あくまでもメインは土地の貸し借りであって土地の上のこと、
つまり家屋に関しては賃借人の自由であるという考え方ができるからです。

中古マンションの売却と利回り

将来売りたいときに、アパ－ト・マンションは売れるのでしょうか。
教えて下さい。

ご質問にお答え致します。
アパ－ト・マンションの値段（※価値と言ってもいい）というのは、
基本的に利回りによって価額が決まります。

「収益力÷利回り＝価額」です。

立地や建物の経過年数によっても異なりますが、
一般的には、下記の数値が目安といえます。

・都心　５％～７％
・郊外　７％～８％
・地方　１０％以上

家賃の値下げ交渉について

一年前、私が借りているマンションの家主が替わりました。

私は、以前と同じ家賃で再契約したのですが、
最近になって家主交代後の同マンションの同じ階の家賃が
私のそれに比べて５０００円安くなっていることを知りました。

家賃の値下げ交渉は可能でしょうか？

質問にお答え致します。
契約を結んだ以上難しいかも知れません。

もちろん、借地借家法第３２条により、
お客様と家主は互いに借賃増減請求権を有しています。

ですから、家賃の減額を
裁判所に請求する事は法的には可能です。

判決が下るまでの家賃は、お客様が妥当と考える金額
（上記を元にしますと、現在の家賃－５０００円）を支払えばよいのです。

もし、家主が受取を拒否しましたら
お近くの法務局に同額を供託金として預けて下さい。

但し、減額請求が認められなかった場合、
お客様は今まで支払った家賃の他に、残額と残額に対して
支払日までの年１割の利子を支払う必要が生じます。

そこでいきなり裁判で争うのではなく、
まずは家主とじっくり話し合ってみられては如何でしょうか？

アパートは何階建てが良いか？

２階建てのアパ－トと３階建て以上のマンション、
建設を検討するなら、どちらがいいのでしょうか。

ご質問にお答え致します。
まず共同住宅を建てる目的をはっきりさせることです。

相続対策であれば、共同住宅の建設によって
どれほどの効果が期待できるのか。

また保有税対策や収入増が目的であれば
採算重視のプランにするのか等、敷地に対して
ＭＡＸの建築計画かあえて余力を残して計画するか、
すべては建てる目的を明確化することが大切です。

私見としては、やはり長い目で見てしっかりとした
マンションタイプの建物を建てておくことをお薦めしますが、
アパ－トとマンション、どちらにしても、他に負けない
特徴を持った建物、コンセプトが必要です。

賃借権は登記をする事ができるのか？

先月借地契約を結びました。
「借地権は登記をする事は出来ない」というような事を聞いたのですが、
賃借権は登記をする事はできるのしょうか。

賃借権は登記をする事が出来ます。
但し賃借人が単独でする事は出来ず、地主の承諾が必要となります。

一般的には借地権の登記はあまり行われておらず、
借地権上の建物の登記をする事により対抗力を生じさせています。

一般管理と一括借上、どちらが良いか？

これから賃貸住宅の建設を検討するなら、
一般管理と一括借上のどちらがいいのでしょうか。

みなさんが気にされるのは、将来の空室に対する不安だと思います。

なかには一括借上をしてくれるなら、
建設してもいいという方もいらっしゃるようです。

ハウスメ－カ－の方の営業も、一括借上で安心だから建てて下さい
という謳い文句で営業活動を行っている会社もあるので、
返済のことを考えると、借上のほうがいいと思えてしまうかもしれません。

しかし、一括借上といっても、家賃の見直しや、契約解除も可能ですので、
契約の内容もよくチェックしなければなりません。

基本的に競争力のある賃貸住宅であれば、一括借上は必要ありません。

むしろ、ずっと満室をキ－プすることができれば、
オーナー様の手取が減ってしまう話しですので、
どちらを選択するかは慎重に決めるべきでしょう。

保証人と連帯保証人

アパートを借りる際に連帯保証人をたてるように言われました。
この連帯保証人には実際どのような義務があるのですか。

まず、保証人と連帯保証人との違いを説明致します。

保証人とは、債務を負っている債務者が債務を履行しない時に、
その債務者に代わり、債務の履行する義務を負っています。

また、連帯保証人も債務者の債務を、債務者が履行しない時に
債務者に代わり、履行をする義務を負います。

但し、保証人と決定的に違うのは、
保証人は債権者に債務の履行を請求された場合、
まず債務者に請求することを求めることが出来ますが、
連帯保証人は債務者に請求するように求めることが出来ません。

つまり連帯保証人の方が保証人より責任が重いのです。

家賃滞納者への対応について

アパートの入居者が家賃を滞納して困っています。
どのように対応していったらいいでしょうか？
教えて下さい。

ご質問にお答え致します。

どこかに管理を委託しているのであれば、
管理会社とよく相談しながらすすめることです。

オーナー様がご自分で管理しているのであれば、
まずまめに入居者・連帯保証人と連絡をとり、現在の生活状況や
返済予定等、一緒に返済計画をたてていかなければなりません。

それでも遅れながら何とか払ってもらえるうちはいいのですが、
悪質になってくると連絡もつながらないというケ－スが多いようです。

そうなってしまったら、督促状を内容証明郵便で正式に文章で通知し、
ある程度滞納が続いたら、賃貸借契約書の内容に従って
退去する方向に切り替えます。

契約書の内容にもよりますが、一般的は２ヶ月程度が目安です。

オーナー様だと入居者に直接言いづらい面もあると思いますが、
手遅れになる前に早めの決断が必要です。

少額訴訟制度での紛争の解決も、６０万円以内の支払いに限ります。

「敷金は返金しない」と言われたが…

賃貸アパートの大家さんから退室時に、
敷金は返金しないような事を言われたのですが、
返金してもらうのは無理なのでしょうか。

民法３１６条１項によれば、

「賃貸人が敷金を受け取りたる場合においては
その敷金を以て弁済を受けさる債権の部分に付てのみ
先取特権を有す」

とあります。

その性格および内容は当事者の合意によることになりますが、
敷金は契約が終了して、建物等を明け渡した後に、
未払賃料等があればこれを控除したうえで返還される点に特徴があります。

未払い賃料がある場合や、故意、過失や通常の使用方法に反する
使用による損耗に対する復旧費用に対してや、新設または
造作・模様替えをしている場合の原状回復費用などの場合は
敷金から差し引かれることがあります。

通常の使用による原状回復に
敷金が充当されることであれば問題でしょう。

ここで、原状回復義務という事をキーワードに考えてみましょう。

「原状回復」とは“結果として生じている現在の状態を、
それを生じさせた原因以前の状態に戻すこと”であり決して
“退去した現在の状態を入居する前の状態に戻すこと”ではありません。

建物の価値というのは、居住の有無に関わらず
時間の経過とともに減少していくものと考えられています。

これを「自然損耗」や「経年変化」等と言います。

そして不動産取引においては、賃借人の「原状回復義務」には、
この「経年変化」は含まれないと解釈されています。

通常の生活していれば、自然に汚れたり老朽していくのは
当たり前で、それについては賃借人に責任は無い
と解釈することができます。

［借り主負担考えられるケース］
・日常の不適切な手入れもしくは用法違反による設備の毀損
・重量物をかけるたみにあけた壁等の釘穴、ビス穴で 下地ボードの
張替えが必要なもの、天井に直接付けた照明器具の跡
・ペットによる柱等の傷

［貸し主負担と考えられるケース］
・家具の設置による床・カーペットのへこみ、設置跡
・テレビ・冷蔵庫等の後部壁面の黒ずみ（電気ヤケ）
・壁に貼ったポスター等によるクロスの変色、日照など自然現象による
クロス・畳の変色、フローリングの色落ち

従って、上記のように線引きができると考えられます。

マンションの契約期限内での解約・退去について

私は今東京在住なのですが、父が肝臓を壊し
長期入院することとなったので、実家に帰ろうと今の
マンションの大家に、契約期限内での退去を申し入れました。

すると、大家は

「契約期限内の解約は認めない。
もし出て行くなら契約終了までの家賃を全額支払え」

と言ってきました。
本当に全額支払わなくてはいけないのでしょうか？

民法６１７条、同６１８条により
契約期限内の解約は認められています。

その場合の解約完了日は、
解約の通知から三ヵ月後となっています。

よって、三ヶ月分の家賃を
支払う必要が生じてくる可能性はあると思われます。

投資用のアパート・マンションと節税効果

投資用のアパート・マンションを購入し
オーナーになろうかどうかを検討しています。

知人から節税効果が大きいと聞きましたが、
どのような節税効果などあるのでしょうか。

私は給料所得者ですが関係ありますでしょうか。

給料所得者ということですが、マンションを購入し、家賃収入を得た場合、
その所得は不動産所得として扱われます。

これは、会社から支払われる給料所得とは別の所得区分です。

節税効果についてですが、不動産所得と給料所得との
損益通算についての事だと思われますが、無条件に
税金が軽くなるといったものではありません。

家賃収入から必要経費
（減価償却費や管理費や固定資産税やローンの利子など）を
差し引いた額が不動産収入となります。

その結果、実際の収入は黒字であっても、
所得の計算上では赤字となることがあります。

その不動産収入の赤字（マイナス）を給料所得の
黒字と通算する事により、全体として所得が圧縮され、
所得税や住民税を軽減させることができます。

その適用には確定申告が必要になります。

マンションの構造と使用する部材

賃貸マンション事業を始めようと考えておりますが、
どのような構造にしようか悩んでます。

建物の構造は使用する部材から大きく分けて

・木造　木骨モルタル造
・軽量鉄骨
・鉄筋コンクリート

に分かれます。

木造・木骨モルタル造のメリットは坪単価を低く抑えられる事です。
デメリットは耐久性・耐火性・遮音性が低い点です。

軽量鉄骨は一般住宅からビル建設まで幅広く用いられており、
木造より耐久性・耐火性に優れています。

コストは木造の坪単価の約２０％増です。

鉄筋コンクリートは公共施設などにも用いられ、
耐久性・耐火性・遮音性に非常に優れた構造です。

デメリットはやはりコストが割高な点です。

坪単価で木造の約４０％増のコストがかかり、
主に中高層の住宅建築に多く用いられます。

当然の事ですが、耐久性・耐火性などが上がれば、
コストも比例して高くなります。

構造はそれぞれの立地や環境や予算などの
諸条件を加味し、決定します。

どの構造にも一長一短があり、
一概にどの構造がよいということはありませんので
諸条件をよく把握され、決定して下さい。

相続対策によるアパート建築

相続対策にアパートを建築しようと考えていますが、
メリット、デメリットを教えてください。

－メリット－

・定期的な家賃収入を得られる点。

・アパートマンションを建てることにより、土地が
貸家建付地として評価され、自用地より評価が下がる点。

・負債があることにより、相続財産を圧縮する事ができる。

等があります。

－デメリット－

・空室リスクがあり、当初の事業計画通りにいかず、
返済計画が予定通りならないことがある。

・更地に比べ換金性が悪い。

・遺産分割がしづらい。
等があります。

相続財産に現金の比率が多く、しっかりした事業計画があり、
事業資金の借入が返済可能な範囲であれば、アパート建築は
有益であるといえます。

泥棒・ピッキング対策で鍵を交換したいが…

最近近所のマンションが泥棒に入られました。

非常に心配なのでピッキング対策で
賃貸マンションのカギを替えたいのですが、
交換は費用も含め大家さんに頼めないのでしょうか？

最近は一般的な賃貸物件も
ピッキング強盗に入られてしまうことが多々あります。

対策として考えられる、一番手間がかからないものは、
カギの交換することですが、これは大家さんの承諾を得ずに
勝手に交換することは出来ません。

カギは管理上、必ず大家さんやマンション管理業者のところにも
なければならないものですので、承諾を得ずに
勝手に替える事は出来ないのです。

また、原則として、カギ交換費用は替えたい本人の負担となります。

アパートの仲介手数料についての疑問

ＨＰ拝見させていただきました。
近日中にアパートへ引越しの予定です。

ところがそのアパートの仲介手数料に疑問がありますので
ご相談させていただきたくお願いします。

１．私が毎月支払うのは、
家賃６０，０００円、共益費４，０００円、駐車料５，０００円
合計６９，０００円税込みです。

２．請求されたのは、６８，２５０円（税３，８５０円込み）です。

３．別の同じ不動産屋さんからは６０，０００円でした。

違いを教えてください。

・”家賃”に駐車代が加算されていること。
これが通常であったとしても、６５，０００円と思います。

・税金が二重にかかっていること。 すでに、６０，０００円または６５，０００円で税込みと思います。

結果、仲介手数料は６０，０００円が正しいのではないでしょうか。

賃借の媒介（仲介）の報酬額の上限は借賃の１．０５ヶ月分とされています。
ご相談者様が今回の賃貸借契約について、
仲介手数料をお支払いしなければならない金額は
メールのご相談内容からすると

家賃　　　　１ヶ月分　６０，０００円
駐車場代　１ヶ月分　　５，０００円
の合計６５，０００円です。

この金額に消費税が加算されますので
６５，０００円×５％＝３，２５０円です。

合計６５，０００円＋３，２５０円＝６８，２５０円

１．で合計が６９，０００円税込みとありますが、
毎月の家賃や駐車場代に消費税はかかりませんので、

請求金額は６８，２５０円でも問題はありません。

仲介手数料とは別に家賃、共益費、駐車場代が
税込み表示で請求されているようでしたら
相手の不動産業者に確認が必要でしょう。

市場調査は個人でも出来るのか？

賃貸マンション経営を考えています。

Ｑ＆Ａを見させて頂くと
市場調査が大切であると言うことは分かるのですが、

各メーカーからいただく資料は
将来の見通しが明るい資料しか拝見できず、

本当にその調査が正しいのか、
営業のために修正されたものなのかが判断できません。

それらの資料の妥当性の判断のポイントはありますか？

また、個人で市場調査のようなものは出来るのでしょうか？

一般的に市場調査はアパートやマンションの仲介を担当する
不動産会社が行うことになります。

不動産会社は近隣の相場や様々なデータをもとに調査を行いますので
個人での調査は難しいものと思われます。

当センターでは不動産の有効利用の本を出しておりますので 宜しければそちらをご覧頂ければと思います。

アパート裏の土砂崩れの責任は？

賃貸マンション経営を考えています。
Ｑ＆Ａを見させて頂くと市場調査が大切であると言うことは分かるのですが、
各メーカーからいただく資料は将来の見通しが明るい資料しか拝見できず、
本当にその調査が正しいのか、営業のために修正されたものなのかが判断できません。
それらの資料の妥当性の判断のポイントはありますか？
また、個人で市場調査のようなものは出来るのでしょうか？

一般的に市場調査はアパートやマンションの仲介を担当する 不動産会社が行うことになります。
不動産会社は近隣の相場や様々なデータをもとに調査を行いますので
個人での調査は難しいものと思われます。
当センターでは不動産の有効利用の本を出しておりますので
宜しければそちらをご覧頂ければと思います。
（担当：鈴木）