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不動産コンサルティング

不動産コンサルティング 土地活用

取り組みスキーム

1.企画開始から引渡しまで

2.今までの建て方とここが違う!

コンサルタントを頼むと、アパート・マンションの建て方がこんなに違います!

建築会社と設計会社は分ける

賃貸物件を建てるときに思い浮かべるのは、ハウスメーカーやゼネコンではないでしょうか?

新聞やテレビでもコマーシャルをしているように、
いろいろなネーミングをした建物を販売しています。

もちろん考え尽くされて洗練された賃貸住宅ですから、
それが駄目だと言うことではありませんが、

賃貸住宅作りのひとつの方向性として、事情が許せば、
建築会社と設計会社を分けた作り方をすれば、いいものができるといえます。

建築会社は見積もりを比較して選択する

賃貸住宅を建てるときに、他と比較しないで1社だけで決めるという人は少ないでしょう。
たいていは他社とも比較して選択するとなるでしょう。

しかし、建築会社毎の図面や見積もりであれば、実は比較にはならないのです。
同じ間取りだとしても建物の仕様やグレードがどのようなものかによって変わるからです。
または価格が安いといっても価格の高いものとはグレードが違えば、安くて当然なのです。

よって建築会社を選択するときには、1つの基準となる間取りや仕様を決めて、
見積もりを出してもらうようにしないと比較にならない
のです。

そのために、まず、基準となる建物の間取りや仕様を決めること
設計会社を依頼する第一の目的です。

施工監理をして建物をチェックする

さらに、建築と設計を分ける目的の1つとして、
設計会社が施工監理をできる利点があることがあげられます。

極端な手抜き工事をする建築会社はないとしても、
施工図面を建築工事に反映させる過程ではいろいろなことが想定されます。

また、施工図面はきちんとしたものができていたとしても、
いざ現場で作業をするときになって、価格をおさえる目的で手抜きをしたり、
設備の品質を下げたりということもできなくはありません。

そうしたことを防ぐ意味でも第三者の確認やチェックがあった方が安心なのです。

規格商品ではなく、限りなくオーダーメイド

建築会社の規格商品ではないことを選択する目的は、間取りや仕様に工夫を凝らした
限りなくオーダーメイドの賃貸住宅を作ること
を第一としていることにあります。

いわゆるデザイナーズマンションに人気があるのは、
オリジナリティーがあるところだと言えますが、デザイナーズマンションというだけで
家賃が高かったり、快適性に欠けるものもあるように思えます。

しかし、賃貸住宅にオリジナリティーは必要ですから、コンサルタントを中心として
関係者のノウハウを集めたオーダーメイドの部屋作りをめざしています。

見かけのデザインを追求した感があるデザイナーズマンションではなく、
総合的な提案のもとに生まれた賃貸住宅は「コンサルティングマンション」
命名してもいいのではないかと思えます。

コンサルタントが関係者のまとめ役

建築会社の依頼するときは、その会社の営業マンが
土地所有者と建築会社の窓口になって事業が進みます。

一見、楽なように思えますが、営業マンはあくまで建築会社の一員ですから、
土地所有者にとって味方になってくれる第三者がいない状況なのです。

それは土地所有者にとって、必ずしも有利ではありません。

コンサルタントが進める事業では、コンサルタントが土地所有者の代弁者となり、
有利になる状況を作り出す努力をします。


また、コンサルタントは、設計会社、建築会社、融資金融機関、賃貸管理会社等、
関係者のまとめ役であり、工事が円滑に行われるように総合的な監督をする役割をします。

土地所有者も作る過程に参加する

最終的に賃貸住宅を所有し、維持するのは、土地所有者です。

長い賃貸事業を運営していくためにはスタートとなる建築工事のときから、
一緒になって賃貸物件を作り上げる過程に参加してもらうことが必要だと考えています。

また、自分も参加して作ったという思い入れがあれば、賃貸住宅に対する愛着も出てきます。

スタートの思い入れは、いい物件を作ろうという熱意になり、
その後の賃貸事業へもいい効果として継続できます。


そのためにも毎月の工事の会議にも参加をしてもらい、選択が必要な
いろいろな場面で意思を生かした賃貸住宅作りに参加してもらうようにしています。

3.コンサルタントはどういう取り組みをするのか

賃貸物件を建てるきっかけは、どういう時が考えられるでしょうか? 多くの場合は、建築会社の営業マンに勧められたということが
きっかけとなっているのが現実です。

その場合は、売買でいえば仲介者なしに、
売る人と買う人が直に契約をしていること
になります。

営業マンは建築会社側で、自社の建築の注文を取ることが仕事ですから、
土地所有者の味方ではないかもしれません。

中には、建築会社の営業マンが勧めるより先に、
土地を所有する方や子供さんが、固定資産税や相続税の節税のために
なんとかしたい
ということで動かれることもあるでしょう。

しかし、結局つぎに頼むのが建築会社だとすれば、同じことだと言えます。

いずれにしても、土地所有者と建築会社が直に契約をするわけで、
契約から完成に至るまでの間の仲介者はいない
ということです。

それでは、コンサルタントはどういうことをするのでしょうか?
主なものをあげてみると次のようになります。

1.資産評価と有効利用の必要性診断

どういう目的で土地を有効利用したいのか、あるいは
有効利用の提案をするのかをはっきりさせてから取り組むことが大切です。

その土地の有効利用自体が必要かどうかということも含めて検討するべきです。

特定の土地だけを考えれば計画は立ちますが、その背景として、
全体の資産や家族の状況や予想される相続税や遺産分割等においても、
有効利用することでいい効果をもたらさなければ効果は半減します。

よって、ただ建築の注文を取ればいいということではない、適切なアドバイスが必要です。
その上で、有効利用を勧めた方がいいとなれば、前向きな意思決定の材料になります。

2.土地の調査と診断

最初に、土地を調査する必要があります。

用途地域、建ぺい率、容積率をはじめとする各種制限を調査し、
どれくらいの建物が建てられるかの目安をつけます。

さらに、土地周辺の環境を調査します。

商業地なのか、住宅地なのか、利便性はどうか、
商店街等の生活関連施設はどうか等の立地条件を把握します。

その結果、「その土地を生かして有効利用をするには、
どういうものが適しているのか」
についての方向性をまとめます。

3.土地有効利用の立案、事業計画書の作成

土地の調査結果をもとに、立地や環境やその土地の特性を生かすには、
どういう賃貸物件にすればいいかを選定の上で、コンセプトをまとめて提案をします。

賃貸事業は長期になるため、なるべく
周辺の賃貸物件との競合を避け、間取りや仕様や
外観や家賃などで差別化を図り、競争力の高い物件にしておくことが大切です。


提案内容で、建築費や家賃を想定し、事業計画書を作成します。 収入と支出の細目と手取りの予想額も算出して、判断の目安とします。

4.土地所有者の意思確認とコンサルタント契約締結

賃貸事業の提案書に基づいて、コンセプトや事業収支の説明をします。

賃貸事業をスタートするにあたっては、最終的には
土地所有者本人が納得して、事業に取り組む決断をされることが必要です。

コンサルタントはその意思確認をするとともに、コンサルタント契約を締結します。

コンサルタント契約の内容は、賃貸事業の総合企画を委任すること、
設計・施工監理の専門家の選択を委任すること、建築会社の選択を委任すること、
賃貸管理会社の選択を委任することなどで、コンサルタントが土地所有者の代わりに
賃貸物件の建築を進める窓口になること
としています。

5.設計、施工監理会社の推薦、選択、契約立会、業務確認

設計および施工監理会社と建築会社は分けた方がいいことから、
まずは、設計会社を推薦、選択するようにします。

その上で、コンサルタントが提案するコンセプトに従って、
賃貸物件の配置や間取り案を作成してもらいます。

設計図面は、コンサルタントが確認、訂正、変更依頼を出して、まとめていきます。
また、建築会社の工事内容の確認のために、設計会社に施工監理も依頼します。

契約は土地所有者と設計会社で締結しますが、コンサルタントが立会をします。

6.建築会社の推薦、選択、見積確認、契約立会

設計会社が概算見積もり用の建築図面や仕様書を作成し、
建築会社数社に概算見積もりを依頼します。

コンサルタントの提案するコンセプトによる間取りや建物の賃貸物件を
建てることを優先しているため、建築会社の規格商品を選択することはしません。

また、基準となる見積もり用の図面や仕様書を先に作成しているので、
同じ内容のものを建てる場合の価格の比較をするわけです。

その後、価格やアフターフォロー、建築会社の内容等
総合的に比較、検討して、最終的に1社に選択します。

契約は土地所有者と建築会社で締結しますが、コンサルタントが立会をします。

7.事業資金の申込から調達までの全般

いくら計画がよくても、金融機関から事業に必要な
建築資金の借入が実現しなければ、進まない話
です。

金融機関に事業計画書や土地に関する資料等を提出し、
事業計画の目的や内容を説明します。

金融機関によって、融資の条件は様々であり、
土地の担保評価が下がっている現在では、
予定している事業資金の調達は簡単ではありません。

そこで、検討を依頼する金融機関は数行として、
同時に担保や事業内容の検討をしてもらいます。


様々な条件を比較して、資金調達が可能な金融機関に融資の申込をします。

決定後も融資金額、融資時期等の打ち合わせをして、
資金計画にそって、融資が必要なタイミングに、振込準備等も行います。

8.建築工事中の選択事項の意思決定、会議参加

建築工事中は、行程表、施工図面等に基づいて工事が進められますが、
その間でもいろいろな選択や意思決定の必要があります。

たとえば、フローリングや壁紙の色をどうするか
キッチンや浴室やトイレのタイプや色はどうするか外壁の色はどうするか、など
必要なタイミングでどんどん選択して決定していかなければなりません。

建築会社の規格商品であれば細かい選択は不要で楽かもしれませんが、
オリジナルの建物ですが、予算の範囲内で工夫を凝らしながら手作りをすれば
それだけ住み易く暖かみのある部屋になります。


当然、施主である土地所有者が決定事項の本人であるので、
会議に参加してもらい、一緒に作り上げていく過程を経験してもらうことになります。

コンサルタントはそうした意思決定の場面で専門家としてのアドバイスをします。

9.賃貸管理会社の推薦、選択、契約立会

管理会社はなるべく早く決めることがスムーズな賃貸事業の開始につながるので、
客付け力があり、日常管理がきちんとできる賃貸管理会社を推薦します。

コンサルティングは、事業計画を立てるときから賃貸管理会社と綿密な打ち合わせをして、
提案を進めているので、賃貸管理会社の方も事業計画の内容は把握できており、
入居者の募集にも早めに取りかかれます。

家賃などの募集条件は、事業計画に基づき、コンサルタントが確認して、
土地所有者に提案して決める
ようにします。

契約は土地所有者と賃貸管理会社で締結しますが、コンサルタントが立会をします。

10.引き渡し確認

建物が完成したあとは、建築会社から施主に引き渡しが行われますが、
そのときはコンサルタントが一緒になって、建物や外構などの確認を行います。

工事期間中は、施工監理会社が定期的に工事の検査をし、報告をします。
さらにコンサルタントは、報告書の確認をするので、いいかげんな工事はできません。

建築工事の最終確認が引き渡し時なので、施主ももちろん立ち会いますが、
コンサルタントが一緒に検査を行うので安心感が持てます。

11.賃貸事業運営のアドバイス

建物が完成し、入居が始まって、ようやく賃貸事業がスタートします。
そこで、賃貸事業の運営の仕方をアドバイスします。

個人収入が増えて所得税が増える場合は、
賃貸管理の法人を作って、家族に家賃を分けるようにすることもできます。

また、法人の顧問として税理士を紹介します。

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  • 株式会社フソウアルファ 会社概要

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