UTILIZATION GUIDE

不動産活用ガイド

節税は「財産を減らすこと」+「評価を下げること」の組み合わせ

 相続税は累進課税で、課税額が高くなるほど税率も高くなる仕組みです。財産が多くなれば、相続税も高くなり、財産が少なくなれば、相続税も少なくなるということです。よって、相続税を減らすためには、「財産を減らすこと」と「評価を下げること」を考えればよいということになります。
 相続税を節税するため、「財産を減らすこと」は、「贈与」が代表格です。
 「贈与」というと現金の贈与を思い浮かべる人が多いとことでしょう。現金贈与は手軽にできるので、多くの人が実行している節税対策だと言えます。しかしながら、贈与税の基礎控除は年間110万円しかなく、まとまった節税効果は得られません。
 現金よりも大きな節税効果が期待できるのは、「不動産の贈与」です。不動産のうち土地は時価の80%とされる路線価で評価し、建物は時価の半分程度の固定資産税評価で贈与をしますので、正味価値よりも低い価格で贈与できるメリットがあります。

 次に「評価を下げる」ことが、節税対策になります。
 「評価を下げる」ことの代表格は「不動産」の評価です。
 不動産のうち、土地の評価額は、「路線価×面積」で算出されますが、この「路線価」は、その土地が所在する地域においてもっとも利用効率が高い土地の1㎡あたりの時価を表しています。しかし、土地は、たとえ同じ「路線価」のついている道路に接しているとしても、その形状等は個々に違いがあり、評価する土地には何らかのマイナス要因を含んでいることがあります。必ずしも「路線価×面積」が適正な評価とはならないのです。
 こうした状況を正確に判断するには、土地の現地調査をし、マイナス要因を把握することによって、土地の評価額に反映させます。これが評価減につながります。
 また、一定面積以上の土地については、広大地に該当する場合は、評価が下がります。広大地とは、その地域における標準的な宅地の地積に比して著しく地積が広大な宅地で、開発行為を行うとした場合に公共公益的施設用地の負担が必要とされる土地です。
 ただし、道路の状況や周辺の環境などにより、広大地には該当しないこともあるため、的確な判断が必要となります。
 さらに、「評価を下げる」ことは、「土地を貸す」(貸し地)、賃貸住宅を建てる(貸家建付地)を創り出すことでも実現します。
 現金を不動産に替えることでも評価が下がりますので、節税対策になります。

節税の可能性は3つのステップで考える

対策に取り組む際の節税については、次の3つのステップに分けて考えます。

  • ステップ1.相続発生時に可能な節税

     なにも対策ができずに現状維持のままの場合でも、相続税の申告のときに、もめることなく”遺産分割協議ができること”を前提として、配偶者の税額軽減、小規模宅地等の特例、納税猶予の特例などを利用してできる節税額を検証します。
     すでに親が親が認知症になっていたり、寝たきりで意思確認ができないように場合などで、積極的な対策が何もできない場合でも、相続税の申告のときにできる節税の余地が残されているかを検証します。
     土地の評価についても、現地調査をすることで、広大地評価、不整形、道路状況などを評価に反映することで、節税の可能性を確認します。

  • ステップ2.生前贈与などの特例を利用してできる節税

     贈与は生きているうちに確実な節税対策です。贈与を活用することでどの程度の節税になるかを検証します。
     贈与は本人と財産をもらう側の合意があればできますので、大きな決断をする必要がなく、取り組むことができる対策です。配偶者の贈与特例を利用した自宅の贈与や不動産の贈与などがあります。
     ただし、贈与税の基礎控除は年間110万円と少なく、住宅取得資金贈与には限度額があります。配偶者の贈与特例も2000万円で住宅取得に限り、婚姻20年以上という要件があり、それ以上の大きな節税ができない難点があります。
     相続時精算課税制度にも要件と2500万円限度額があり、相続時に加算されることや贈与された財産額になることから、節税にはなりません。

  • ステップ3.現金・不動産を利用してできる節税

     ステップ1と2を検証後でも、相続税が課税されると判断された場合は、いよいよ積極的な対策が必要になりますので、「現金」や「不動産」を使ってできる具体的な節税対策について検証します。
     財産の内容や評価額、ご家族の状況、ご本人の希望などを考慮する中で、節税の可能性を検証します。不動産を売却、購入、活用してできる節税、現金で不動産を購入してできる節税などを実行することで大きく節税することができます。

相続税の節税はこうして創り出す

 相続税を計算するには、まずは、土地、建物、現金・預貯金、有価証券、生命保険など全部の財産を評価して加算します。次に借入金などの負債を控除し、財産の総額を出します。ここから相続税の基礎控除を引き、課税価格を出し、相続税の税率をかけて、税額を計算するという手順になります。
 よって、「評価を下げる」ことや「マイナス財産を作る」ことによって、財産の総額を減らすことができれば、相続税も減らせるということなのです。事例で見てみましょう。

  • ①現状
    【財産】相続人は妻・子供2人           【節税の可能性のある項目例】

      土地A(自宅)   3500万円→小規模宅地等の特例
      土地B(駐車場)  4500万円→活用、組み替え
      土地C(空き地)  4500万円→活用、組み替え

      建物      500万円
      預金・有価証券  5000万円→不動産購入、贈与
      生命保険      2000万円→非課税枠
      負債            0万円→差し引きできる
      差引合計     20000万円
      基礎控除(改正後)    4800万円
      相続税(改正後)     2120万円・・・配偶者税額軽減を適用すれば納税は
  • ②対策後
    【財産】相続人は妻・子供2人           【節税した項目】

      土地A(自宅)    700万円→小規模宅地等の特例
      土地B(駐車場)  6210万円→活用(アパートを建てる)建物資産増
        土地C(空き地)  1350万円→組替(区分マンション購入)30%
      建物      500万円
      預金・有価証券  1500万円→購入(区分マンション購入) 30%
      生命保険      2000万円→非課税枠
      負債        10000万円→差し引きできる
      差引合計      2260万円
      基礎控除(改正後)    4800万円
      相続税(改正後)     0 ・・・ 相続税の申告も不要 

不動産でできる節税対策はいろいろある

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