LAND UTILIZATION

土地活用コンサルティングとは

土地活用コンサルタント×不動産会社の「コンサルチーム」が目指すこと

賃貸事業をスタートするためのコンサルタントになる

 売買では当たり前のように仲介手数料を払って専門家を頼むのに、賃貸事業を始めるというときに、専門家を頼むという意識が少ないということに気がつきませんか?

 冷静に考えれば、賃貸物件を建てるときこそ、失敗はできないわけで、大家さんがなにもかも判断して、決めてしまうのは、あまりに無謀だと言えます。そこで必要になるのが、土地活用コンサルタント×不動産会社の「コンサルチーム」なのです。

 売買と比べてみると賃貸事業に取り組むときには、様々な課題やリスクがあることは明白です。まずは、その賃貸事業自体が必要であるかどうか、前提となる判断が必要です。次に、どういう賃貸事業にするのか、店舗か、事務所か、住居か。どういう間取りで、どういうタイプや構造や仕様が適しているか。事業資金はどうするか。借入が必要であれば、どの程度、借りるか。借入金利はどうか、返済は何年か。さらに、設計はどこに依頼するのか、建築会社はどこを選択するのか、管理会社はどこにするのか、などなど。 売ってしまえば完結するのとは違い、賃貸は長期事業なのです。一度建ててしまえば、気に入らないからとか、失敗したからと言って途中で投げ出すことはできないのです。

賃貸住宅建築のまとめ役としてサポートする

 建築会社に工事を依頼するときは、その会社の営業マンが大家さんと建築会社の窓口になって事業が進みます。一見、楽なように思えますが、営業マンはあくまで建築会社の一員ですから、土地所有者にとって味方になってくれる第三者がいない状況なのです。それは大家さんにとって、必ずしも有利ではありません。
 こうした状況を回避するため、コンサルタント×不動産の「コンサルチーム」が進める事業では、「コンサルチーム」が土地所有者の代弁者となり、有利になる状況を作り出す努力をします。
 「コンサルチーム」は、設計会社、建築会社、融資金融機関等、関係者のまとめ役であり、工事が円滑に行われるように総合的な監督をする役割をします。
 極端な手抜き工事をする建築会社はないとしても、施工図面を建築工事に反映させる過程ではいろいろなことが想定されます。また、施工図面はきちんとしたものができていたとしても、いざ現場で作業をするときになって、価格をおさえる目的で手抜きをしたり、設備の品質を下げたりということもできなくはありません。
 そうしたことを防ぐ意味でも第三者の確認やチェックがあった方が安心なのです。建築会社の営業マンの説明だけで決断することは避けた方が賢明でしょう。

事業の安心感とメリットを明確にする

 賃貸住宅を建てることは、たとえ、目先の相続税の節税対策が目的だとしても、大家さんにとっては長期事業を始めることになります。20年、30年の間には経済状況の変化もあるでしょうから、スタートする際の事業計画の収支バランスには余裕が必要です。
 家賃収入から建築費の借入返済や管理費やその他の費用を引いても、まだ十分に残りがある計画になることを前提とした安定した事業計画が成り立つことが不可欠です。
 その上で、設計会社、建設業者をはじめとして、いい専門家を選ばなければ、いい賃貸住宅ができあがりません。
 そして、土地所有者には、賃貸住宅を建てていくプロセスから参加してもらうことで、夢を持つことができる賃貸住宅作りをして価値のある資産作りを体験してもらうことが必要です。その後、満室経営を実現して、ようやくスタートにつけるのです。
 「コンサルチーム」はこうした明確な目標を持って取り組みますので、大家さんには安心感を持ってもらえることでしょうし、現実にも満室経営を維持することにより、経済的にも大きなメリットを創り出すことができます。

<コンサルチームが作り出す5つのメリット>
  • 1.収支が合う事業計画を作る
  • 2.良質な専門家を選択する
  • 3.資産価値がある賃貸住宅を作る
  • 4.引き渡しのときから満室経営ができる
  • 5.賃貸住宅作りで夢を持てる

賃貸住宅作りに感性やセンスを盛り込む

 単身世帯の増加や自宅を購入しない賃貸派の増加に伴い、賃貸住宅の在り方も変化してきました。余裕がないから賃貸住宅に住むということではなく、現在の入居者は目的を持って賃貸住宅を選ぶ時代になったと言えます。
 そのように目的を持った人たちが求める住まいを想定した場合、いままでのプレハブ住宅のような、いかにも賃貸アパートで満足できるはずがありません。これからの賃貸住宅は、そうした賃貸派の選択眼をとらえられるだけの「分譲マンション並のグレード」も必要になります。目指すところは、「分譲マンションにも劣らない、グレードの高い賃貸住宅を、安いと思えるくらいの適正な家賃設定により供給し、満足して長く住んでもらうこと」にあります。そのバランスを作り出すもとになるのは、「分譲マンションにも劣らないグレードの高い賃貸住宅を作るセンス」と、「建築事業費を、グレードを落とさないように工夫をしてなるべく安くおさえる見極めをすること」にあります。

オーダーメード賃貸住宅を作る

 「コンサルチーム」が提案するのは、ハウスメーカーの既製品の「商品」ではなく、立地や環境や作り手のこだわりを生かした「オーダーメード賃貸住宅」です。大量生産されて建てられるプレハブの賃貸住宅はコストも安く、工期も3、4ヶ月程度と短期間ですが、ある大手のハウスメーカーなどは、大量生産で徹底した原価削減をした結果、原価は建築費の1割程度と言われているほど。しかし、それは利益を出す会社のためであって、長期ローンを組む土地所有者や実際に住む入居者のためではないと言えます。
 そうした利益主義の流れにはまるのではなく、大家さんにとって資産価値のある賃貸住宅を建てることにこだわることが、「コンサルチーム」の目指すところです。
 だからといって、高い費用をかけていいものを作ればよいということではありません。収支のバランスが取れることを前提として、建築コストを決めていきますので、部分的なオーダーメードにとどまるかも知れませんが、少なくとも既製品の「商品」とは違う、オリジナルの建物にするということです。
 「コンサルチーム」を中心として関係者のノウハウを集めることで、ありふれた既製品の「商品」ではなく、総合的な提案のもとに生まれたオーダーメード賃貸住宅となります。

大家さんにも作る楽しみを知ってもらう

 たいていの大家さんは、「賃貸住宅は自分が住む家ではないので、建築会社の営業マンに任せてしまえばそれで十分だ」と思っていらっしゃるのではないでしょうか?
 確かに、自分の住む家ではないので、愛着も持てないかもしれませんが、だからといって、建築会社に言われるまま任せてしまえば、資産を持つ価値が半減するだけでなく、「良質な入居者に、建物を大切にしながら、長く住んでもらえること」は期待できないかもしれません。
 「コンサルチーム」が目指す賃貸住宅作りは、大家さんに自分の財産として気持ちを込めた”夢のある賃貸住宅作り”をしてもらい、資産作りに参加してもらうことです。
 ”夢のある賃貸住宅を作ろう”という熱意は、その後の賃貸事業の運営や資産継承へとつながっていきます。賃貸住宅の一番のセールスポイントは、大家さんをはじめ、事業関係者が気持ちを込めて作ったことであり、住み手のことを考えて数々の工夫を凝らしているということが理想ではないでしょうか。こだわりや愛着は建物の中に形となって表現されていきますから、入居者にもなんらかの形で伝わるのではないでしょうか。
 長い賃貸事業を運営していくためには、賃貸住宅を作るときに建物への思い入れや愛着をもってもらうことからスタートすることが大切でしょう。「コンサルチーム」はそれに気づいてもらう手助けをしていきます。

愛着と思い入れのあるプロジェクトになる

 コンサルタントは賃貸住宅ができあがるまでのプロジェクトのリーダーになり、大家さんに意思決定をしてもらうところから、最後の完成、引き渡しまでのすべてに関わって成功へと導かなければなりません。
 その事業自体が必要であるか、どうかという前提となる判断から、店舗か、事務所か、住居か、間取りや構造や仕様はどうするのか、事業資金はどうするのか、設計や建築会社はどこを選択するのか、などなど。管理会社は「コンサルチーム」が担当します。
コンサルタントが大家さんの代弁者となり、設計会社、建築会社、融資金融機関、賃貸管理会社等、関係者のまとめ役であり、工事が円滑に行われるように総合的なリーダーをする役割を担います。
 できあがる賃貸住宅は大家さんの資産ですが、「コンサルチーム」として自分のアィデアやこだわりを盛り込んで事業関係者と一緒に作り上げた賃貸住宅には大家さんに負けないくらいの思い入れや愛着があるもので、自分たちの作品と考えています。
 そうした賃貸住宅を大家さんと一緒に作っていけることはなにより楽しみであり、夢や楽しみが持てる仕事だと言えますので、自ずと力が入り、「コンサルチーム」が大家さんや現場の空気を盛り上げながら、愛着と思い入れのあるプロジェクトにしていくのです。

不動産会社の現場の声を活かして提案をする強み

 賃貸住宅作りで、大事なことは、常に入居者があり、満室で稼働するような部屋作りをすることです。ここが「コンサルチーム」の力を発揮するところだと言えます。
 なぜなら、賃貸住宅が建ってしまってからの賃貸経営を維持する大きな要素は入居者を探すことであり、不動産会社や賃貸管理会社の力に頼るところは大きいからです。
 募集を担当する側が、自分たちの意思が働かないところで計画された賃貸住宅が出来上がったときに入居者を募集して欲しいと頼まれた場合、現実のニーズに合わない間取りや家賃設定だとすると予定通りにいかないこともあるでしょう。
 ならば、募集の現場を知る不動産会社や賃貸管理会社が、最初から「コンサルチーム」に加わり、賃貸現場のニーズを反映して、”これなら確実に入る”という間取りや家賃設定をして間違いないものを建てるほうが、現実的で、大家さんとしても安心感があることでしょう。
 日常の使い勝手を考えた間取りや細かい部分の工夫を盛り込むことようにもするため、ちょっとしたことが既製品と差別化になり、手作りの暖かみも感じられることでしょう。入居者の募集も自分が計画した賃貸住宅ですから、力の入れようが違って当然、大家さん、入居者、不動産会社の三方にメリットが生まれると言えます。

入居者ニーズを考慮した部屋作りができる

 「コンサルチーム」賃貸住宅作りのテーマは、「分譲マンションにも劣らない、グレードの高い賃貸住宅を、安いと思えるくらいの適正な家賃設定により供給し、満足して長く住んでもらうこと」です。
 あるいは、「明確な目的をもった意思のある賃貸住宅を造り、資産価値を高め、愛着をもって長く住んでもらうこと」です。
 今までの一般的な認識では、賃貸マンションよりも、分譲マンションの方が、設備や仕様がいいというイメージがありました。果たしてそうなのでしょうか?
 どこが違うのかと言えば、賃貸よりは分譲の方が全体の戸数や敷地が大きいので、管理人が常駐するなど管理体制は整っていると言えます。しかし、室内の設備や仕様はほとんど変わりはないというくらいです。
 実際、賃貸であっても分譲よりも間取りや空間の取り方やがよかったり、住みやすかったりすることがあるはずです。また、こだわりによって分譲よりも心地よい住環境を作ることもできるでしょう。
 大事なことは、事業収支のバランスとの兼ね合いを考えることを大前提として、入居者のニーズを考慮した賃貸住宅を作ることにあります。入居者のニーズをいち早く直に感じ取れるのは、日々の賃貸斡旋や管理をしている不動産会社や賃貸管理会社だということです。こうした情報を得られる立場でコンサルをしていくことは、建築会社よりもはるかに大きな強みとなります。

ニーズのある賃貸事業を作り出す

 土地神話が存在していた頃から一転し、今や、土地の神通力は通用しなくなったと思えるほど、土地に価値が見いだせない時代へと突入してしまったようです。いまや、不動産を持っている人が財産があるどばかりは言えない時代です。かといって簡単に手放すには、事情が許さないこともあります。そうなると、不動産は、固定資産税がかかるばかりで、固定資産税をどうして払うかということに苦慮しなければなりません。しかも、評価が下がってしまえば、価値はますます目減りしていることにもなりかねないのです。
 しかしながら、土地を活用するノウハウがあれば、悲観的なことばかりではありません。現在、土地をもっておられ、今後どのように不動産を維持していけばいいのかに苦慮しておられる方にとって、土地は”財産”になることをあらためて知って頂き、これからの財産維持、継承の起爆剤にするべく、知恵を絞ることがコンサルタントの役目です。  今後の賃貸市場は、賃貸住宅コンサルタントの提案から作り出していくべきであり、実現すれば大きな価値を生むはずです。

コンサルタント×不動産「コンサルチーム」の取り組みプロセス

1)ヒアリング・・・財産と家族の状況を知ることから

 ご本人からヒアリングをし、財産や家族の状況を確認することがコンサルの入り口です。
不安に感じていることや困っていることなども合わせて、まずは現在の状況を包み隠さず話してもらえるようにします。
 空き地があるので賃貸住宅を建てるという計画を建てることは簡単にできますが、建てる目的を明確にしなければなりません。相続税の節税対策が必要なのか、事業資金はどうするのか、賃貸住宅を建てることで問題はないのか、などということは、不動産や他の財産の所有状況など、財産の全体像がわからないと判断がつかないことです。
 また、財産だけではなく、配偶者や子どもや孫などご家族の状況も説明をしてもらうようにします。賃貸事業は20年、30年と長期に渡るため、ご本人だけでなく、相続するご家族の協力も必要になります。特に事業資金を銀行から借り入れするとなると連帯保証人も必要でしょう。


  • ◇不安や困っていることなど現状を話してもらうようにする
  • ◇ご家族の協力が不可欠になるため配偶者、子ども、孫の状況を確認する

2)現状分析・・・経済面、感情面の課題を見つける

 漠然と「節税対策をしたほうがいいのではないか」と思っておられる方でも、自分の所有する財産の評価額や相続税額を知らない方が多いと言えます。それだけでなく、何が課題であるか、整理できていない方も多く、なおさら、何をしたらいいのか、どこからはじめていいのかわからないということになります。  財産の内容やご家族の状況をお聞きし、財産に関する書類をお預かりすることによって、まずは財産の全体像を把握するようにします。全財産の評価額を出したあと、相続人を確認して、相続税予想額と相続税の申告の要否を確認しますか。  合わせて、共有、担保提供、連帯保証、負債などの課題はないか、分けられる財産になっているか、分割金・納税資金の余裕はあるかなど、今後の提案に必要なことも把握した上での全体像を把握します。  全体像がつかめるとようやく、課題となることも見えてきます。経済面では節税対策や納税対策が必要か、土地の有効利用は必要か、など。合わせて、感情面では、家族間のトラブルを回避するための配慮や遺言などが必要かも判断するようにします。


  • ◇全体像を把握することで課題が見えてくる
  • ◇経済面、感情面の課題を見つけて対策や配慮をする

3)課題解決・・・課題を解決する方法を導き出す

 相続の課題が整理できたのであれば、次は、どのように解決していくかという具体的な手段も明確にする必要があります。何から始めるのがよいか?どの方法がよいか?など決断できる方法を提案していかなければなりません。
 多くの方の課題としては、相続税がかかる財産構成になっているということがあげられます。その上に、財産の大部分が不動産であり、納税に足りるだけの現金がないという場合も課題と言えるでしょう。
 そうした場合、相続税の節税対策が必要と言えます。節税対策の方法はいくつもありますが、財産の内容やその割合によって、想定できる節税対策の方法は違ってきます。また、ご本人やご家族の考えやご希望によっても取り組める方法は違ってきますので、いくつかの選択肢を提案し、選択できるような提案をします。
 たとえば、所有する土地を残していきたいということであれば、賃貸住宅を建てることは節税対策の定番であり、計画次第で安定事業となります。
 土地を残さなくてもいいとなれば、不動産を減らして節税することも対策になりますのだ、売却して、別の立地に賃貸不動産を購入する方法が選択肢となります。
 また、預貯金が多い場合でもそのままでは節税できないため、賃貸不動産を購入するとか建築資金に使うなどの対策に使うことを提案します。


  • ◇財産構成によって節税対策の方法は違う
  • ◇課題を解決することが対策を進めることになる

4)節税対策の提案・・・具体的な節税効果を提示する

 多くの方は、漠然とした知識として、賃貸住宅を建てることが節税対策になると知っています。けれども、いざ、自分が賃貸住宅を建てる場合、どれくらいの投資をするとどれくらいの節税効果があるのか、具体的な数字として知った上で決断される方は少ないかも知れません。
 言い換えれば、賃貸住宅を建てるときの関係者が具体的な節税効果を説明しないままスタートしていることが多いと言うことかも知れません。
このような貸家建付地の評価減、建物の評価減、負債のマイナスを総合するとかなりの減額となり、相続税は確実に安くできるというわけです。
 このように賃貸物件を建てておけば相続税は確実に安くなるので、相続税の節税対策としては手堅い方法と言えます。


  • ◇賃貸住宅を建てることは相続税の節税対策の定番で手堅い方法
  • ◇具体的な節税効果を提示する

5)賃貸住宅の企画・・・差別化できるコンセプト作りが大事

 賃貸住宅作りのコンセプトは、所有者と入居者の両方から指示が得られるものを目指します。差別化するため個々の賃貸住宅ごとにテーマを決めるようにしますが、基本とすることは「分譲マンションにも劣らない、グレードの高い賃貸住宅を、安いと思えるくらいの適正な家賃設定により供給し、満足して長く住んでもらうこと」だと言えます。
 コンセプト作りやその後の手順や段取りが、賃貸事業の命運を分けると言っても過言ではありませんので、スタートは肝心です。コンセプト作りで目指すポイントは次の点です。


  • 6.”狭すぎず、広すぎず”で、競合しない間取りの選択を選択する
  • 7.机上論ではなく、確実に客付けできる家賃を想定する
  • 8.一番の需要が見込める時期(1から3月)に完成するようこだわる
  • 9.設備・仕様は絶対はずせない、まだ差別化、理想的にはとランク付けして選ぶ
  • ◇コンセプト作りやその後の手順や段取りが、賃貸事業の命運を分ける
  • ◇分譲マンションにも劣らない、グレードの高い賃貸住宅を、安いと思えるくらいの適正な家賃設定により供給し、満足して長く住んでもらうこと

6)賃貸事業の企画・・・収支が合うことが絶対条件

 相続が起きたとき、当初の目的の節税効果があったとしても、日常の賃貸事業がうまく稼働していないようでは本末転倒と言えます。かつては節税対策を重視するあまり、賃貸事業の収支バランスには拘らずに「借金して建てたら対策になる」という風潮があり、金融機関やゼネコンがさかんに勧めてどんどん建てた時代がありました。
 しかし、返済は減らないのに建てた頃より家賃が下がり、空き部屋があるとローンを持ち出ししないとローンが足りないということも発生し、困っている人が少なくありません。
 そうした現実を教訓にすると、賃貸事業として収支バランスが取れないままスタートするのはリスクがあるということです。「借金しておけば相続対策」は、過去の話です。
 まずは賃貸事業が基本ですから、スタートするときにはゆとりがあり、きちんと稼働するようなバランスを考え、投資額を決めていくことが大切です。建築事業費はグレードを落とさないように工夫をしてなるべく安くおさえることにかかっています。


  • ◇「借金しておけば相続対策」は、過去の話
  • ◇賃貸事業の収支バランスを考え、投資額を決めていく

7)プロジェクトの管理・・・チームリーダーになる

 建築工事は、工事スケジュールに基づき、着々と進行しますので、その間、大家さんやコンサルチームには用がないかと思われるかもしれませんが、実は完成までの期間こそ、まだまだ気が抜けません。賃貸住宅の建築途中でも判断や決断することが様々あるのです。 オーダーメードであればこそ、どういう色合いや素材で仕上げていくか、どういう設備を使うかなど、契約した工事代金の範囲の中でも設備の色や種類など選択したり、決めるようになります。この選択によっては、完成後のイメージが変わることもありますので、設計会社や建築会社がそれぞれの立場で提案することをコンサルチームが調整しながら、大家さんに決断してもらうようにします。
 賃貸住宅作りは1つのプロジェクトチームであり、コンサルチームはそのリーダーになって舵取りをすることで、事業の効率を図り、成功へと導きます。
 単に設計図どおりに建物を建てる作業をするのではなく、賃貸住宅作りに関係者の思い入れを注ぎ込むことで、より資産価値のあるものに仕上げていくことができるわけですから、コンサルチームは関係者の熱意を引き出すべく、いうプロジェクトのムードメーカー的な役割も担わなければなりません。


  • ◇コンサルチームがプロジェクトのチームリーダーになる
  • ◇コンサルチームは関係者の熱意を引き出すムードメーカーでもある
空き地だけでは判断がつけられない 余裕がある収支計画でスタートする

  • 2017年度 採用情報
  • 株式会社フソウアルファ 会社概要

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