LAND UTILIZATION

土地活用コンサルティングとは

空き地だけでは判断がつけられない

 これからは空き地は維持するのが負担になる時代です。持っているだけでも固定資産税がかかるため、土地を持っているのであれば、活用して収益をあげることを考えたいところです。けれども、だからといって、空き地は、どこでも賃貸住宅を建てればよいかというと、そこは、慎重に判断をする必要があります。

 判断をするポイントになるのは、”財産の内容や家族の状況”を確認し、総合的な観点から検討することです。

 財産の総額や不動産と動産の割合などから、相続税がかかる財産なのか、否かを試算します。合わせて課題を確認、整理し、不動産の共有など、課題となることも確認します。

◇財産の確認

 不動産は、名寄せ帳、固定遺産税納税通知、固定資産税評価証明書などの書類により、土地や家屋の面積、評価額が確認できます。共有者がある場合は、権利証や登記簿謄本で共有の割合を確認しておく必要があります。
 預金、株式、保険などの動産を確認します。預金は通帳の残高、株式は証券会社の預かり証、保険は保険証券で確認するようにします。
 同族会社の株や法人への貸付金がある場合も評価をして財産に加えます。
 負債は、アパートや住宅のローンであれば金融機関の返済表などの明細で確認します。
 不動産、動産、負債を確認したあと、財産評価をします。プラス財産からマイナス財産を引き、相続人を確認して基礎控除を引いた残りが課税財産となり、相続税の予想額まで計算します。相続税がかかるのか、相続税はいくらがわかると必要資金として想定します。

◇家族の状況確認

 相続人となる家族の状況を確認します。家系図を作成し、配偶者、子どもやその配偶者や孫の有無、住所、仕事などを確認することで、財産継承の在り方も想定します。建築資金の融資を受ける場合は、連帯保証人が必要となりますので、相続させる相続人を決めた上で、連帯保証人となるようにします。

◇その他の課題

 財産の確認と合わせて整理が必要なことも確認しておきます。不動産の共有はないか、担保設定、連帯保証など、将来の課題になることは持ち越さないように、解決しておいたほうがいいでしょう。

◇不動産の現地調査

 所有する不動産は、全部を現地調査し、評価をするとともに、接道の状況や法令上の制限を確認します。

賃貸住宅に適した土地か診断する

 判断する2つ目のポイントは、”土地の特性”から「賃貸住宅に適した立地」なのか、それとも「賃貸住宅には適さない立地」なのかを客観的に見極めることです。
 賃貸事業の意欲があるとしても土地の立地や環境は努力しても変えられないことです。
たとえば、最寄り駅からの距離は近いほど賃貸住宅にとっては有利になりますので、理想は徒歩10分程度とされています。徒歩15分程度なら、賃貸住宅の立地とすれば許容範囲となりますが、徒歩20分以上となると、明らかに不利になると言えます。

 立地に不利があるなら、それをやる気や工夫で差別化することはできるでしょう。競争力を持たせるために、全室に駐車場を確保したり、ペットも一緒に住めるようにしたりすることなど、いくつもアイデアはありますが、それでも駅から徒歩○○分の立地は変えられないため、入居者目線で見ると選択肢からはずれることもあることでしょう。

 さらには、賃貸事業は20年、30年の長期間となることも考えないといけません。賃貸住宅を建てると、耐用年数で考えれば、木造で22年、鉄骨で34年、鉄筋コンクリートは47年で、現実にはもっと長く使用できることもあります。
 ほとんどの事業は、金融機関から建築費の借入をしますので、建ててしまったあと、もう大家さんはいやになったから言っても、返済はしなければなりません。賃貸契約をして、賃借人が住んでいますので、大家さんから一方的に明け渡しを求めることはできなくなりますので、建物も簡単に壊すことができないということになります。
 こうしたことから、”土地の特性”を客観的に確認して、「賃貸住宅に適した立地」と判断をされれば、不安なく、賃貸事業に取り組めることになります。しかし、「賃貸住宅には適さない立地」だと判断された場合は、賃貸事業を始めても苦戦すると考えられますので、その土地に賃貸住宅を建てないという決断をするようにします。

◇土地の調査と診断
  • □現地を調査する
  • □各種制限を調査する
  • □周辺の環境、賃貸市場を調査する
  • □周辺の家賃相場を調査する
  • □有効利用の方向性をまとめる

賃貸住宅に適さないときは「資産組み替え」を考える

◇競争力のある賃貸住宅でないと苦戦する

 土地を持っているだけで財産になる時代は終わりました。持っているだけでその土地からの収益がなければ、固定資産税や維持費がかかるばかりで持ち出しとなり、資産とは言えない状態です。駐車場に利用していると言っても相続税の節税効果はありません。

 今までは多くの土地を所有することが資産家の証であり、財産でしたが、固定資産税や維持費を考えると、これからは、収益力のある土地が財産であり、収益力がない土地は不良資産となりかねません。数よりも質にこだわって、選別していく時代になりました。

◇土地を減らして建物に換える

多くの土地や大きな土地を所有する場合、そのままでは節税対策はできません。土地の一部は売却して、売却代金で建物を建てたり、賃貸マンションを購入したりし、収益を上げられる不動産に組み換えていくことで節税になるのです。

◇不良資産から優良資産への転換

いままでの節税対策の主流となっていたのは、所有地に借入で賃貸アパートを建てることでした。そのため、至る所にアパート、マンションができてしまい、駅から遠く買い物に不便なところや老朽化した建物など条件の悪いところは空室となっています。そうした現実から相続税の節税対策のトレンドとしては、不良資産を売却して優良資産を購入して不動産運用をする資産組み替えの時代へと変化しています。

たとえば、古アパートを所有しているが、賃料が安く、収益が上がらなくなった場合は、売却して、駅近郊の収益物件を購入することで、収益も改善されます。

◇所有他の立地を替えるために買い替え

また、所有している土地が賃貸事業に適していないこともあります。賃貸にするのであれば、最寄り駅からの距離が徒歩10分程度であることが第一条件です。周辺の住環境なども重要になりますが、所有地だけにそうした条件は今から選べません。賃貸事業をするのであれば、適地であるかそうでないかを冷静に判断し、適さないとわかれば、その土地を売却して、別の方法で賃貸事業をするようにします。これが資産組み替えです。

賃貸するのであれば、最寄り駅から近いことや周辺の環境や立地のブランドなどを選択基準とするようにすると賃貸や売却にも有利になります。

たとえば、年間収入250万円の古いアパートを1億円で売却し、家賃が10万円の賃貸マンションを4つ購入すると、年間収入は480万円となり、約2倍近い収入が得られるようになり、駅に近く、資産るある不動産に替えられるのです。

「相続プラン」で相続対策のイメージを作る

  • ・評価の前提
  • ・不動産の所在と分類 
  • ・相続財産評価額【対策なし】 
  • ・評価減できる特例の検証 【小規模宅地の特例】
  • ・節税対策のイメージ
  • ・現状把握
  • ・課題と対策案
  • ・土地有効利用の検証 1.)活用案の検証
  • ・土地有効利用の検証 2.)賃貸10戸2階建てプラン
  • ・売却・資産組換の検証
  • ・有効利用と売却・資産組換の比較
  • ・公正証書遺言の作成

「土地活用プラン」で賃貸事業のイメージを作る

  • ・相続財産と相続税予想額
  • ・土地活用の最適化診断
1.土地有効利用の立案、事業計画書の作成
  • □敷地の利用計画を検討する
  • □コンセプトをまとめ、ラフプランを作成する
  • □事業計画書を作成する
  • □スケジュ−ルの目標をたてる

土地の調査結果をもとに、立地や環境やその土地の特性を活かすには、どういう賃貸物件にすればいいのかを選定した上で、コンセプトをまとめて提案します。

次に、提案内容にもとづき賃貸住宅を建てた場合の収支を算定するために、収入となる家賃等を想定し、建築費をはじめとする事業費を出した上で、事業計画書を作成します。管理費、固定資産税、修繕費などの支出の細目も想定し、手取りの予想額を算出して、提案書を作成します。

土地活用コンサルティングとは 土地活用コンサルタント×不動産会社の「コンサルチーム」が目指すこと

  • 2017年度 採用情報
  • 株式会社フソウアルファ 会社概要

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