本来、敷金は預かり金であり、
賃貸部分の補修費用と相殺することはできません。

ただ、双方の合意があれば、
相殺もあるというのが慣習になっています。

ですから、基本的に全額払い戻しを要求された場合は、
払い戻さなければならない可能性が高いと考えます。

それでは、賃借人からは修理費用がとれないのか
という話になるかと思いますが、賃借人には原状回復義務や
善管注意義務というものがあります。

不注意や管理の不行き届きで起きた毀損など、
賃借人の「責めに帰すべき事由 」がある場合には、
賃借人の負担となります。

もちろん、これは話合いの上にということが大前提です。
逆に経年劣化による汚れなどは賃貸人の負担となるのです。

この２つの汚れの境界がどこかというのが、明確化されておらず、
争点となることが多いようです。

Ｋさんの場合、どの程度の汚れ方なのかは、分かりかねますが、
あきらかに不自然な汚れがある場合は、当初にとってある写真などで
証明して下さい。

話し合いの場を持つということが、ベースになりますが、
どうしても応じないようであれば、補修部分の請求を
内容証明等で行って下さい。

このような紛争を防止するためにも、オーナー様は毎月の
家賃収入から、修繕費用を少しづつ、積み立てていくことを
こころがけて頂いたほうがよいかと思います。