１．収支が合う事業計画を練る

賃貸住宅を建てることは、
２０年、３０年という長期事業を始めることになります。

しかも長い間には状況の変化もあるでしょうから、
事業の収支計画には余裕が必要です。

それには家賃収入から建築費の借入返済や管理費やその他の
費用を引いても、まだ十分に残りがあるようにしておかなければなりません。

コンサルティングは家賃収入と返済等の支出のバランスが見て、
無理のない範囲に収まるように調整して事業計画を作りますので
長期の安定事業の目安が立てられます。

２．資産価値のある建物を建てる

コンサルティングは建築会社の営業マンではありませんので、
土地所有者の希望に合わせて資産価値のある建物を作ることが目的となります。

建築会社ではそれぞれに規格の商品があり、ノルマがありで、
ときには顧客のことは二の次で話を進められることもあります。

しかし、コンサルタントは商品にこだわる必要はないので、
希望する間取りに必要な設備をつけた手作りの部屋作りをします。

その上、建築会社には、
なるべく余分な建築費がかからないような交渉もします。

グレードを下げずに価格をおさえるわけで、土地所有者にとっては
資産価値のある建物が建てられるということになります。

以前は、「賃貸物件はそれなりのものを安く建てればいい」
という風潮がありました。

入居者も、賃貸だからこの程度のものという受け止め方だったかもしれません。

しかし、現在では一生持ち家なしの賃貸派も増えており、
賃貸物件を選ぶ基準も高くなってきています。

そうした入居者のニーズを満足させ、
選ばれる部屋作りをすることが必要になってきています。

今や、分譲マンションと変わらないグレードが必要と言えますが、
今後の賃貸物件は長期事業に耐えられるだけの質の高いものでなくてはならないのです。

３．かならず入居者が入る賃貸物件を作る

「賃貸物件を建てるのはいいが、借りる人がいなくて空きがでるのが困る」

というのが、賃貸物件を建てようとする方や土地所有者の方の共通の声だと言えます。

賃貸事業の理想や計画は、
常に入居者があって、満室で稼働していることですが、
まさにそれが賃貸事業の最大の課題でもあると言えます。

では、そうした不安はどうすればなくなるのでしょうか。

まずは、入居者に住みたいと思ってもらうことで、それが家賃と見合っていること、
周辺に比べて高くないことなどの条件を満たして、選んでもらえる物件作りが第一です。

入居者に求められている間取り作りをすることや
グレードの高い仕様や設備を整えた上で、
近隣の家賃設定に比較して高くならないような配慮をします。

あるいは、建築費等の事業費をおさえることで
近隣よりもいくらかでも安い家賃設定をめざします。

それでも賃貸物件は、入居者の転勤や家庭事情による
入れ替わりは避けられませんし、２年毎の契約更新の時期が来るたびに
入居者にとっては住み替えの選択もできるのが現実です。

入居者には、快適な生活ができているので他には引っ越さない
と思ってもらう環境を提供することができれば、空きはでないということになりますし、
空いても次の入居者が入るので心配はないと言えます。

４．引き渡しのときは満室を達成できる

コンサルタントは、賃貸管理会社と意思の疎通をはかりながら、
その土地の環境や周辺の状況に応じた提案をしています。

たとえば周辺には２ＤＫや３ＤＫといったファミリータイプのものが多い場合は、
同じ間取りを作っても競合することが予想されます。

そこで最初から入居者を確保できる間取りや家賃を把握して、
ターゲットを絞った計画をします。

このように計画段階から実際に入居者の募集をする
賃貸管理会社と連携が取れていることはプラス要因になります。

実際の入居者の声を聞いている
賃貸管理会社の意見を取り入れた物件作りをすると、
入居者のニーズを満たすことができます。

また、周辺の賃貸物件と競合しないものを作ることは
競合が少ないという強みになります。

さらに大きな要素は、賃貸管理会社に早く新築物件の情報が入っていることです。

入居の時期が決まれば早くても募集はできますので、
それだけ早く申込が受けられるのです。

半年前から募集をしているのと、
完成して引き渡しになってから募集を始めるのではスタートが違います。

早めにスタートしていれば
建物が完成して引き渡しのときには全部の部屋に予約が入っている
というのはそんなに難しいことではありません。

コンサルタントの進め方で、満室経営でスタートも夢ではないのです。

５．賃貸物件作りで夢を持てる

たいていの人は、自宅を建てるとなればいろいろとこだわりがあり、
ああしたい、こうしたい、という希望がでてきます。

そうして建てた自宅には、やはり毎日生活をしている中で
愛着がわき、長く維持していきたいと思うことでしょう。

ところが、賃貸物件となると、
なにもかも建築会社の営業マンに任せて、ろくに間取りも見ていない
という人が多いように思えます。

完成して引き渡しのときに見た程度で
あとは賃貸管理会社に任せているということでしょう。

自分の財産であっても、たいして愛着がわかないのは、
建てるときに任せてしまったからではないでしょうか。

しかし、それでは資産価値は半減するというものです。

そこで、コンサルタントが中心となって進める場合は、
土地所有者も一緒になって賃貸物件を作り上げる過程に参加してもらい、
作る苦労や試行錯誤も共有しながらの工事期間を体験して頂きます。

建築会社の規格商品ではないことでしょうが、
まさに作り上げていく作業により資産価値を高めていくのです。

関係者の誰もが自分の作品というプロ感覚でアイデアを出しますので、
土地所有者としてもだんだんと愛着が出て、賃貸事業に取り組む覚悟もでき、
夢を持てるようになるのです。

なぜコンサルタントが必要か

コンサルタントとは、専門家の立場から相談にのったり、指導をしたりすることであり、
また、コンサルタントの立場で、企画立案をすることです。

賃貸物件のコンサルタントをするためには、
不動産や賃貸の知識や経験が豊富であることが必須条件であると言えます。

たとえば、土地を売却するときには
不動産業者に仲介を依頼するのが一般的です。

土地の売却では、単に買い主を見つけて
土地と現金を交換すればいいというものではありません。

大きなお金が動く契約ですから、事前に物件の調査が必要になります。

登記簿の確認や公図の確認から、用途地域や建ぺい率、容積率も調査し、
どういう建物が建てられるかということも説明が必要です。

また、契約書の作成や所有権移転登記の手配など、
さまざまな事柄をこなしていかなければなりません。

これを土地の所有者が独自にするには、
専門知識や経験が必要なこともあり、やはり大変です。

だからこそ、仲介手数料という報酬を払って
専門の不動産会社と宅地建物取引主任者に依頼するわけです。

売買は、売ってしまえば、そのときに取引が完結するものであり、
その後の買い主との関わりは生まれません。

あとは、譲渡税の申告さえしておけば
土地所有者にはリスクもなく、終えられることでしょう。

ところが、売買と比べてみると、
賃貸事業に取り組むときの方が様々な課題やリスクがあるのです。

まず、その賃貸事業自体が
必要であるか、どうかという、前提となる判断が必要です。

つぎに、どういう賃貸事業にするのか、店舗か、事務所か、住居か。

また、どういう間取りで、どういうタイプや構造や仕様が適しているか。

事業資金はどうするか。

借入が必要であれば、どの程度、借りるか。

借入金利はどうか、返済は何年か。

さらに、設計はどこに依頼するのか、建築会社はどこを選択するのか、
管理会社はどこにするのか、などなど。

これだけをあげても、売買の場合と比べて、
いかに課題や決定事項が多いかがわかるというものですが、
ほとんど比較にならないほどです。

売ってしまえば完結するのとは違い、賃貸は長期事業なのです。

木造でも耐用年数は２２年、鉄筋コンクリートの場合は４７年と長く、
銀行からの借入も２０年から３５年というのが一般的です。

一度建てたら気に入らないからとか、
失敗したからと言って途中で投げ出すことはできないのです。

ここで気がつくことは、
売買は当たり前のように仲介手数料を払って専門家を頼むのに、
賃貸事業を始めるというときに、専門家を頼むという意識が少ないということです。

冷静に考えれば、賃貸物件を建てるときこそ、失敗はできないわけですから、
専門家にコンサルタントを依頼するべきではないでしょうか。

また、土地を持っている方が、不動産や賃貸の知識も豊富な
不動産のプロという場合はなんら心配はありませんが、
ほとんどの方はそうではないと考えます。

ならば、いくつもの課題やリスクがあるときに、ひとりでなにもかも判断して、
決めてしまうのは、あまりに無謀だと言えます。

そこで必要になるのが、有効利用のコンサルタントなのです。

長期事業を始めようかというときに、専門知識を持つコンサルタントが、
事業を見極めながら、進行をサポートしてくれるのであれば、
まずは成功への第一歩となります。

賃貸事業はなによりスタートが肝心ですから、
いろいろと検討してなるべくリスクの少ないものにしておくことは、
将来的に大きな価値が出てきます。

こういう大事なときこそ専門家の知恵を集めて、いいスタートをするために
コンサルタントのノウハウを活用すべきなのです。

さらに、相続や財産管理等という視点からも検討することが大切ですから、
それを踏まえた上で、有効利用も合わせてアトバイスをしてもらえる
コンサルタントを捜すことが理想的です。